Pandemia COVID-19 spowodowała niemały chaos na światowych rynkach. Ze wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych, rynek powierzchni magazynowych niejako najłagodniej przetrwał ten trudny czas i po korektach pozwala na nowe planowanie inwestycji. Zmieniona struktura finansowania projektów może spowodować ewolucję w nowej podaży, zwiększając zainteresowanie projektami budowanymi w formule BTO (build to own) i BTS (build to suit) przy redukcji obiektów powstających typowo spekulacyjnie. 

Projekty magazynowe na własność BTO (build to own) nie są nowością na rynku, ale stanowią alternatywę dla klientów zainteresowanych dedykowaną inwestycją, nie koniecznie w popularnej lokalizacji logistycznej. Obiekty te to inwestycje budowane dla klienta na własność. Deweloper pełni funkcję wykonawczą, ale jego odpowiedzialność za projekt jest szersza niż w przypadku generalnego wykonawcy. Odpowiada za pełen proces deweloperski od planowania, poprzez procedury administracyjne, po oddanie obiektu gotowego do użytkowania.

Wpływ sektora bankowego na rynek magazynowy

Zaostrzająca się polityka banków w kwestii finansowania nowych projektów deweloperskich może wpłynąć na strukturę podaży na rynku magazynowym. Dotychczas 20-30% próg wkładu własnego pozwalał na pozytywne rozpatrzenie wniosku i rozpoczęcie inwestycji. W ten sposób powstawało wiele obiektów typowo spekulacyjnych, które w bardzo szybkim tempie były komercjalizowane. Doświadczenie deweloperów pozwalało zakładać, że w określonym regionie może w przyszłości powstać zapotrzebowanie na konkretny typ magazynu. Dlatego banki częściej decydowały się udzielić kredytu, gdyż spodziewały się, że inwestycja jeszcze przed zakończeniem budowy zostanie w pełni skomercjalizowana i będą mogły odzyskać ulokowane środki.

Obecnie próg wynosi ponad 50% wkładu własnego, co będzie jedną z przyczyn ograniczenia inwestycji spekulacyjnych, na rzecz obiektów BTS, w której zabezpieczenie najmu jest w 100%. Jednak klienci, czyli przyszli właściciele magazynów stoją przed decyzją — jaka forma inwestycji będzie lepsza w perspektywie następnych 10 lat? Obiekt szyty na miarę (BTS, build to suit) czy obiekt przygotowany na wyłączność i na własność (BTO, build to own)?

BTO czy BTS?

Inwestycje BTO i BTS posiadają wiele zalet i są inwestycjami typowo przygotowanymi pod dedykowane zapotrzebowanie Klienta. Inwestycje BTO mogą powstać na gruncie zaproponowanym przez dewelopera, na gruncie własnym firmy lub gruncie wybranym w ramach zasad spełniających warunki terenu w ramach specjalnej strefy ekonomicznej. Inwestycje BTS, poza wcześniej wymienionymi, mogą też powstawać w ramach już istniejących czy planowanych parków logistyczno-produkcyjnych na gruntach należących do dewelopera.

W formule BTS możemy skorzystać z opcji leasingowania takiego obiektu, który będzie pewnego rodzaju poduszką finansową i może być bardziej elastycznym rozwiązaniem.

Stąd zdarza się, że  inwestycje BTO powstają w mniej oczywistych lokalizacjach poza głównymi rynkami logistycznymi. Celem klientów jest zapewnienie dostępu do wykwalifikowanych pracowników, oferując im relatywnie krótki i prosty dojazd do jego obiektu. Różnicą jest także to gdzie uiszczana jest opłata. Co oczywiste, stawiając na obiekt własny nie musimy płacić czynszu, firmę interesują wyłącznie koszty związane z eksploatacją. To właściciel decyduje jak zarządzany jest obiekt i dba o jego modernizację. Jeśli też jest to budowa na gruncie firmy, może od razu łatwiej też zabezpieczyć sobie teren pod przyszłą ekspansję. Natomiast w formule BTS możemy skorzystać z opcji leasingowania takiego obiektu, który będzie pewnego rodzaju poduszką finansową i może być bardziej elastycznym rozwiązaniem. Zazwyczaj wiąże się to również z dłuższą umową najmu na okres 10-15 lat.

BTO  i BTS okiem ekspertów

– Historia rynku powierzchni magazynowych w Polsce pokazuje, że rok do roku transakcje BTS stanowią ok. 20-30 % całkowitego popytu, co więcej na koniec I kw. 2020 r. 36% najemców zdecydowało się na taką formę najmu. Rozwiązania BTS nie mają ograniczeń, dlatego mogą z nich skorzystać operatorzy logistyczni, branże spożywcza i FMCG, odzieżowa czy produkcja. Doświadczenie deweloperów aktywnych na polskim rynku kwalifikuje ich do realizacji niemal każdej najbardziej skomplikowanej inwestycji. My, oprócz współpracy z dużymi międzynarodowymi podmiotami, inwestujemy również w kontakty z mniejszymi lokalnymi deweloperami, którzy są również w stanie dostarczyć wysokiej klasy powierzchnię magazynową w mniej popularnych lokalizacjach na logistycznej mapie Polski – mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych i Logistycznych w AXI IMMO.

– Spodziewamy się, że w obecnym czasie może wzrosnąć zainteresowanie inwestycjami w formule BTO. Klienci jako właściciele magazynów będą mieli większą swobodę w decydowaniu, na jaki wariant inwestycji zdecydować się w nowych warunkach rynkowych. Co więcej, przez zgromadzenie własnego kapitału nie muszą ubiegać się o kredytowanie całości inwestycji lub jej części. Budowa obiektu w formule BTO nie zamyka drogi do najmu, gdyż w momencie zmiany strategii firma może zdecydować się na sprzedaż obiektu w formule sale and leaseback, czyli sprzedaż i leasingu zwrotnego, który pozwala właścicielowi sprzedać obiekt instytucji finansowej, a następnie stać się najemcą tego samego obiektu. Jest to rozwiązanie, które pozwala na uwolnienie środków i ich reinwestycję w inne obszary funkcjonowania organizacji – mówi Marek Kosielski, Dyrektor działu BTS w AXI IMMO.

Jak skutecznie zrealizować inwestycję BTO lub BTS?

Wyspecjalizowane agencje doradcze z pewności pomogą w bardziej komfortowym przebiegu całej inwestycji i wskażą gdzie klient może liczyć na ewentualne korzyści finansowe, w tym przejmą na siebie obowiązek przejścia przez procedury administracyjne np. uzyskania odpowiednich zezwoleń, opinii środowiskowych czy przekształceń. Dodatkowo w ramach umowy ich zadaniem będzie nadzorowanie każdego z etapów, w tym projektowania samego obiektu i przestrzeni wokół niego czy jednego z najistotniejszych, czyli decyzji o wyborze firmy, która zbuduje magazyn. Klient w przetargu wybierze pomiędzy ofertą dewelopera, który przejmie obowiązek kompleksowego zarządzenia projektem budowy, negocjacjami z firmami dostarczającymi media czy skoordynowaniem pracy generalnego wykonawcy lub zadecyduje jedynie o wyborze generalnego wykonawcy. Wybór dewelopera może okazać się lepszym rozwiązaniem ze względu na doświadczenie i niższe marże na materiałach budowlanych przy stałej współpracy z podwykonawcami. Ponadto agencja doradcza zapewni kontrolę budżetu i harmonogramu budowy, będzie ją nadzorować i odpowiednio zarządzi całym projektem inwestycyjnym.