Raport: Rynek magazynowy w Polsce 2008 – 2018 – 10 zmian na przestrzeni 10 lat

Rynek magazynowy w Polsce w latach 2008 – 2018 przeszedł znaczącą metamorfozę. Z rozwijającego się sektora do dojrzałego ze stabilną perspektywą wzrostu w kolejnych latach. 

Sektor magazynowy bardzo mocno odczuł skutki kryzysu z końca lat dwutysięcznych. Dziś inwestorzy oceniają go wysoko. Eksperci AXI IMMO wyróżnili 10 elementów, które uległy zmianie na przestrzeni ostatnich 10 lat.

Podaż razy trzy

W ciągu 10 lat podaż powierzchni magazynowej w Polsce wzrosła trzykrotnie z 5.1 mln mkw. do ponad 15,7 mln na koniec 2018 r. Aktualnie na początku 2019 roku w realizacji jest 1,9 mln mkw. To ponad 15 razy więcej niż to miało miejsce w na koniec kryzysowego 2009.

Popyt razy pięć

Od kryzysu do rekordowych wyników –  tak można w skrócie podsumować dynamikę popytu w sektorze na przestrzeni 10 lat. W 2009 r. w całej Polsce wynajęto 765 tys. mkw. To mniej niż dziś wynajmuje się rocznie w jednym regionie Warszawy, gdzie w ubiegłym roku popyt osiągnął wielkość około 1 mln mkw. W 2018 r. zaś w całej Polsce wynajętych zostało 4,01 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej. Wynik na koniec zeszłego roku jest 5,2 razy wyższy niż ten z 2009.

Nowa i stara siła w strukturze popytu

W ciągu 10 lat branżą, która niezmiennie ma ponad 30% udziałów w strukturze popytu jest segment logistyczny. Jednak kolejne miejsca w strukturze popytu jest segment logistyczny. Jednak kolejne miejsca w strukturze popytu zajęli nowi gracze. Jednym z nich jest e-commerce. Udział branży wzrósł z poziomu poniżej 1% do ponad 10% i stale rośnie, zwłaszcza, że znacząca cześć firm logistycznych i sieci handlowych wynajmuje kolejne powierzchnie pod obsługę tego kanału sprzedaży.

Ostrożniejsza spekulacja

W 2009 r. zainteresowanie najemców gwałtowanie wyhamowało. Rozpoczęte w 2008 r. inwestycje często w 100% spekulacyjne były wybudowane, ale nie wynajęte. Efektem tego była dostępność powierzchni gotowych od zaraz na poziomie 16,3%. Na przykład wynajem wybranych inwestycji w Błoniu pod Warszawą czy Piotrkowie Trybunalskim trwał kilka kolejnych lat. Dziś współczynnik powierzchni niewynajętej jest na rekordowo niskim poziomie 4,5%. Deweloperzy ponowie budują spekulacyjne, ale nauczeni doświadczeniem rzadko uruchamiają nowe inwestycje bez przynajmniej 40% zabezpieczenia umowami pre-let.

Stawki czynszów wracają do poziomów sprzed lat

W latach 2008 -2009 średnie stawki efektywne w lokalizacjach logistycznych wahały się w przedziale od min. 2,3 do 2,8 euro/mkw., a bazowe wynosiły min. 3,3 – 3,5 euro/mkw. Aktualnie widoczna na wszystkich rynkach tendencja wzrostowa czynszów spowodowała ich powrót do poziomu sprzed lat. Stawki bazowe przyjmują wartości od 3,3 do 3,6 euro/mkw., a efektywne zaczynają się od 2,1 euro/mkw. przy większych powierzchniach i umowach najmu powyżej 5 lat.

Sprzedaż inwestycyjna razy dziesięć

10 lat temu z powodu załamania na rynkach finansowych sprzedaż inwestycyjna w sektorze komercyjnym została ograniczona do minimum. Produkty magazynowe pod względem bezpieczeństwa były oceniane dużo słabiej niż z sektora biurowego czy handlowego. W 2009 r. wolumen transakcji wyniósł 175 mln euro, dziś jest to wartość niemal dziesięciokrotnie wyższa, bo ponad 1,8 mld euro. Kompresja stóp kapitalizacji w ciągu tego okresu przy najlepszych projektach wyniosła 150 – 200 punktów bazowych.

Drogi szybkiego ruchu razy pięć

Długość dróg ekspresowych i autostrad zwiększyła się niemal pięciokrotnie z 765 km do 3730,7 km, kolejne 488 km ma zostać oddane w tym roku (źródło: GDDKiA 2008 -2018). 10 lat temu poza odcinkami autostrad A2, A4 i A1, sieć nowoczesnych dróg ekspresowych w zasadzie nie istniała. Dodatkowo czasy przejazdów pomiędzy największymi ośrodkami miejskimi w Polsce były 2 lub 3-krotnie dłuższe niż dziś.

Nowe regiony na magazynowej mapie Polski

W 2009 r. rynek najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych dotyczył głównie Warszawy, Górnego Śląska oraz Poznania, Polski Centralnej i Wrocławia. Dziś, poza nadal dominującymi 5 największymi hubami magazynowo-logistycznymi, podażą na poziomie powyżej 250 tys. mkw. legitymują się takie lokalizacje jak Szczecin, Trójmiasto, Bydgoszcz, Kraków, Polska Wschodnia, woj. lubuskie.

Od rynku pracodawcy do rynku pracownika

10 lat temu przy wyborze lokalizacji magazynowej deweloperzy i najemcy brali pod uwagę przede wszystkim dostępność infrastruktury drogowej oraz możliwości połączenia z siecią dróg międzynarodowych. Dziś najważniejsza dla wielu branż jest dostępność kadr na rynku pracy. Poziom bezrobocia 10 lat temu wynosił 12,1%, zaś na koniec grudnia 2018 r. spadł o 6.3 p.p., do najniższego od 25 lat poziomu 5,8% (źródło: GUS 2008-2019).

Większa różnorodność formatów

W sektorze nieruchomości magazynowych dominowały inwestycje typu big-box przy głównych węzłach drogowych uzupełnione inwestycjami typu Small Business Unit. Te ostatnie głównie na rynku warszawskim. Projekty BTS stanowiły ok. 10% w strukturze nowej podaży. Dziś różnorodność i możliwości sektora są o wiele większe. Poza tradycyjnymi parkami logistycznymi powstają inwestycje miejskie. Zwiększona jest liczba inwestycji typu cross-dock, BTS oraz projektów BTO realizowanych na własność dla klienta.

O sytuacji na rynku magazynowym w 2018 roku oraz o prognozach na 2019 czytaj w raporcie AXI IMMO: Rynek magazynowy w 2018 i prognozy na 2019