Każdy sektor rynku — również nieruchomości magazynowo-produkcyjnych — posiada zestaw branżowych pojęć. Ze względu na specyfikę rynku i związaną z nim nomenklaturę, zdecydowaliśmy się stworzyć zbiór najważniejszych terminów wraz z próbą ich objaśnienia.

A

Antresola/mezzanine

Antresole znajdującą się ponad przedzielającym pomieszczenie stropem górna część magazynu o mniejszej powierzchni niż powierzchnia tej kondygnacji; od strony pomieszczenia, z którego została wydzielona, nie jest zamknięta przegrodami budowlanymi. W obiektach magazynowych antresola często przeznaczona jest na powierzchnię biurową.

Add on Factor

Współczynnik powierzchni wspólnej, czyli Add on Factor, wyrażony jest w postaci procentowej (np. 10%) lub w postaci niemianowanej (np. 1.10). Powierzchnia wspólna budynku  jest proporcjonalnie doliczana wszystkim najemcom danego budynku w rozliczeniach czynszu, w zależności od standardu budynku.

B

Bank gruntów

Bank gruntów to zasób nieruchomości gruntowych, przeznaczonych do realizacji inwestycji, których właścicielem jest deweloper.

Brama na poziomie „0”

Brama z poziomu zero to wjazd do magazynu bezpośrednio z poziomu gruntu dla pojazdów takich jak, wózki widłowe czy samochody ciężarowe; standardowe wymiary bramy: 3,5 x 4,2 m. Posadzka w magazynie i plac manewrowy są na tym samym poziomie co brama „0”.

Bocznica kolejowa

Bocznica kolejowa to odgałęzienie toru przeznaczone do załadunku i wyładunku wagonów podczas postoju pojazdów kolejowych. W jej skład wchodzą urządzenia sterowania ruchem kolejowym. Usytuowanie bocznicy w pobliżu obiektu magazynowego zwiększa efektywność dystrybucyjną w modelu intermodalnym.

BTO (Built-To-Own)

BTO to projekt magazynowy budowany dla klienta na własność. Deweloper pełni funkcję wykonawczą, ale jego odpowiedzialność za projekt jest szersza niż w przypadku generalnego wykonawcy. Deweloper odpowiada za pełen proces deweloperski od planowania, poprzez procedury administracyjne, po oddanie obiektu gotowego do użytkowania. Inwestycje BTO mogą powstać na gruncie zaproponowanym przez dewelopera, na gruncie własnym klienta lub wybranym w ramach zasad spełniających warunki terenu np. w ramach specjalnej strefy ekonomicznej.

BTS (Built-To-Suit)

BTS to obiekt magazynowy lub produkcyjny „szyty na miarę” – projektowany i budowany przez dewelopera dla dedykowanego odbiorcy zgodnie z jego indywidualnym zapotrzebowaniem. Inwestycje BTS mogą powstać na gruncie zaproponowanym przez dewelopera, na gruncie własnym klienta lub wybranym w ramach zasad spełniających warunki terenu np. w ramach specjalnej strefy ekonomicznej. Poza tym BTS mogą też powstawać w ramach już istniejących czy planowanych parków logistyczno-produkcyjnych na gruntach należących do dewelopera.

C

Chłodnia

Chłodnia to budynek  bądź wydzielone pomieszczenie przeznaczone do przechowywania produktów wymagających niskich temperaturach. W zależności od konkretnego przeznaczenia chłodni, utrzymywana w jej wnętrzu temperatura wynosi od 0 do 4 °C.

crossdock

Cross-dock

Budynek magazynowy typu cross-dock posiada doki na dwóch przeciwległych ścianach budynku. Taki budynek dostępny jest z kilku stron i może oferować minimalny moduł do wynajęcia od połowy głębokości magazynu. Magazyny cross-dock cieszą się popularnością szczególnie wśród firm kurierskich.

Czynsz bazowy

Czynsz bazowy inaczej nazywany jest czynszem nominalnym lub podstawowym. Jest to wyjściowa stawka najmu oferowana przez właściciela danego budynku – podawana jest w przeliczeniu na metr kwadratowy proponowanej powierzchni. 

Czynsz efektywny

Czynsz efektywny inaczej nazywany jest czynszem rzeczywistym. Jest to czynsz bazowy z uwzględnieniem zakresu zwolnień oferowanych przez właściciela liczonych w okresie trwania umowy. Czynsz efektywny jest istotny w poszukiwaniu oszczędności przy wybieraniu efektywnego magazynu.

D

Deweloper

Deweloper to inwestor, czyli osoba fizyczna lub prawna, która przeznacza kapitał na budowę nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Zazwyczaj dokonuje zakupu nieruchomości, nadzoruje proces inwestycyjny od projektowania do sfinalizowania budowy, następnie sprzedaży bądź na wynajem.

Dok rozładunkowy/ dok załadunkowy

Dok rozładunkowy, załadunkowy lub dok przeładunkowy to element magazynu, na który składa się brama przemysłowa, uszczelnienie bramowe, platforma rozładowcza, odbojniki gumowe i naprowadzacze kół. Dok rozładunkowy służy do rozładunku i załadunku samochodu ciężarowego typu ciągnik siodłowy z naczepą, potocznie też nazywany TIR.

E

Early access

Early access to określenie mówiące o dostępie najemcy do budynku lub jego części przed datą rozpoczęciu najmu. Dostęp do magazynu nie oznacza możliwości prowadzenia operacji na jego terenie.

E-commerce/eCommerce

Handel elektroniczny – usługa sprzedaży produktów i usług przez internet. Za pomocą sklepów internetowych firmy docierają do szerszego grona klientów. Odbiór towaru zakupionego w e-commerce może nastąpić w sklepie stacjonarnym, poprzez dostawę towaru bezpośrednio do klienta, lub w formie elektronicznej (np. kod umożliwiający pobranie aplikacji). Ecommerce stanowi jedną z najdynamiczniej rozwijających się branż obecnych w nowoczesnych powierzchniach magazynowych.  Z magazynów dla e-commerce korzystają operatorzy logistyczni obsługujący firmy działające w e-handlu, jak również firmy prowadzące dystrybucję i obsługę logistyczną samodzielnie.

Często w e-commerce następuje tzw. cross-border, czyli internetowy handel transgraniczny i obsługująca je logistyka międzynarodowa. Dlatego też istotna w obsłudze e-commerce jest lokalizacja magazynu blisko autostrad i dróg ekspresowych i międzynarodowych. Magazyn do obsługi e-commerce poza lokalizacją powinien spełniać dodatkowe wymagania. Dodatkowa liczba doków czy cross-dock umożliwiające szybkie przyjęcia dostaw i wydawania towarów, zwiększenie wykorzystania powierzchni magazynowej, która będzie wykorzystywana do zwiększenia szybkości kompletacji zamówień, poprzez taśmociągi, antresole z regałami półkowymi. Powierzchnia magazynowa do zastosowania antresoli musi mieć m.in. ponad standardową nośność posadzki jak również dostosowane zabezpieczenie przeciwpożarowe. W magazynie dla e-commerce w strefach kompletacji i pakowania powierzchnia powinna być dodatkowo doświetlona. Coraz częściej magazyny do obsługi e-commerce są halami wysokiego składowania, nawet do 18 m, co umożliwia zastosowanie antresol wielopoziomowych jak również zautomatyzowanej obsługi towarów poprzez wykorzystanie robotów do kompletacji.

E-fulfilment

E-fulfilment to proces realizacji zamówienia i logistycznej obsługi klienta z wykorzystaniem narzędzi elektronicznej gospodarki magazynowej stosowanym w obsłudze handlu e-commerce. W ramach E-fulfilment mieszczą się komunikacja z klientem w części lub w pełni elektroniczna, najczęściej przez internet, ale też np. przez telefon; całkowita obsługa i realizacja logistyczna zamówienia wspomagana narzędziami informatyczno – elektronicznymi poza tymi, które wymagają czynności manualnych. W ramach obsługi logistycznej mieszczą się magazynowanie, pakowanie, także pakowanie okolicznościowe i wysyłka, obsługa zwrotów; może także zawierać obsługę ubezpieczenia.

F

Fee development

Fee developement to opłata uiszczana deweloperowi przez zleceniodawcę za realizację inwestycji.

G

GLA

GLA to suma powierzchni netto wykorzystywanych przez najemców powierzchni indywidualnie oraz powierzchni wspólnych wykorzystywanych przez najemców wspólnie.

H

Hala magazynowa klasy A

Hala magazynowa klasy A – patrz Magazyn A-klasowy

Hala przemysłowa

Hala przemysłowa – hala fabryczna  – hala produkcyjna – to pomieszczenia i budynki, na których terenie wykonywana jest produkcja. Często hala produkcyjna budowana może być w ramach opcji BTO lub BTS.

I

Inwestycja green-field

Inwestycja green-field to forma bezpośredniej inwestycji zagranicznej, polegającej na kupnie bądź dzierżawie niezagospodarowanego uprzednio terenu i sfinansowania nowego budynku na jego terenie.

Inwestycja brown-field

Inwestycja brown-field to rodzaj inwestycji zagranicznej, polegającej na kupnie bądź dzierżawie zdegradowanych budynków lub obiektów infrastruktury przemysłowej, którym nadawane są nowe funkcje.

K

Klapy dymowe

Klapy dymowe to główny element grawitacyjnego systemu oddymiania powierzchni magazynowej. Klapy dymowe służą do odprowadzenia dymu, gazów pożarowych i energii cieplnej na zewnątrz budynku objętego pożarem.

Koszty eksploatacyjne

Koszty eksploatacyjne są to koszty niezbędne do funkcjonowania danej nieruchomości. Koszty eksploatacyjne to m.in. podatki oraz opłaty od nieruchomości, koszty remontów i konserwacji, koszty zarządzania, ochrony czy koszty ubezpieczenia.

M

Magazyn A-klasowy

Magazyn A-klasowy to obiekt magazynowy cechujący się wysoką jakością wykończenia oraz charakterystyczną specyfikacją techniczną. Zgodnie z normami obiekt A-klasowy powinien posiadać minimalną wysokość w świetle 10 m, nośność posadzki minimum 5 t/mkw., tryskacze, ogrodzenie i zapewnioną ochronę oraz system przeciwpożarowy. 

Mroźnia

Mroźnia to budynek bądź wydzielone pomieszczenie magazynowe przeznaczone do przechowywania produktów wymagających niskich temperaturach. W zależności od konkretnego przeznaczenia mroźni utrzymywana w jej wnętrzu temperatura wynosi od -1 do -25 °C.

N

Nadzór inwestorski

Nadzór inwestorski to dobrowolna lub obligatoryjna kontrola budynku podczas procesu budowlanego. Nadzór inwestorski  może zostać ustalony przez inwestora bądź odgórnie nałożony przez decyzyjny w kwestii pozwolenia na budowę organ.

Nawa

Nawa to powierzchnia magazynu ograniczona siatką słupów.

Nośność posadzki

Nośność posadzki nazywana też inaczej jako wytrzymałość posadzki.  Nośność posadzki związana jest z klasą betonu oraz zastosowanego zbrojenia rozproszonego w posadzce magazynu. Między innymi od nośności posadzki zależny jest charakter działalności, którą można prowadzić na terenie magazynu. Standardowa nośność posadzki to 5 t/mkw.

P

Park magazynowy

Park magazynowy to zespół obiektów magazynowych z przeznaczeniem na wynajem.

Projekt spekulacyjny

Projekt spekulacyjny to nieruchomość projektowana i budowana pod ogólne zapotrzebowanie rynkowe, bez dedykowanego odbiorcy. Projekt  spekulacyjny jest realizowany bez zabezpieczenia wcześniejszymi umowami najmu.

Plac manewrowy

Plac manewrowy jest to plac znajdujący się przed magazynem. Plac manewrowy umożliwia manewrowanie pojazdów ciężarowych przy dokach i rampach. W nowoczesnych magazynach w pobliżu doków wysokość placu manewrowego jest obniżona o ok. 120 cm względem posadzki hali magazynowej, co ułatwia dojazd ciągnikiem siodłowym z naczepą do magazynu i rozładowanie towaru bezpośrednio z naczepy to magazynu za pomocą wózka widłowego.

Pomieszczenia techniczne

Pomieszczenia techniczne to oddzielone pomieszczenia przeznaczone do przechowywania urządzeń np. kotłownia, pomieszczenie transformatorów czy pomieszczenia ładowani akumulatorów wózków widłowych.

R

Rampa rozładunkowa/przeładunkowa

Rampa rozładunkowa to betonowa lub stalowa platforma o wysokości do 120 cm powyżej poziomu placu manewrowego, dobudowana do elewacji budynku. Rampa umożliwia rozładunek i załadunek samochodów ciężarowych przy użyciu wózków widłowych.

Regały wysokiego składowania

Regały wysokiego składowania to regały służące do składowania piętrowego różnego rodzaju towarów na terenie magazynu w celu maksymalnej oszczędności powierzchni oraz zwiększenia wydajności i elastyczności logistyki.

Rentroll

Rentroll to dokument zawierający zestawienie wszystkich najemców wraz z powierzchniami najmu, stawkami czynszu oraz innymi danymi niezbędnymi do prawidłowego zarządzania budynkiem.

S

SBU (Small Business Unit)

SBU to budynek magazynowy będący odpowiedzią na zapotrzebowanie klienta na mniejszy moduł magazynowy przy większej, reprezentatywnej powierzchni biurowej. Projekty SBU realizowane są najczęściej na terenie dużych miast. W ramach SBU oferowane są relatywnie małe powierzchnie magazynowe wraz z powierzchnią biurową, czasami także powierzchnią wystawienniczą. 

Siatka słupów

Siatka słupów to odległość pomiędzy osiami słupów konstrukcyjnych wewnątrz magazynu. Standardowa siatka słupów to: 12 x 24 m lub 12 x 22,5 m.

warszawskie_strefy

Strefy magazynowego rynku warszawskigo

Warszawski rynek magazynowy podzielony jest na trzy strefy:

  1. Strefa I obejmuje obszar Warszawy, nazywana jest także jako strefa Warszawa miasto. Firmy poszukujące powierzchni magazynowej na terenie Warszawy najczęściej decydują się na obiekty lub hale magazynowe położone blisko dróg wyjazdowych z miasta, wybierają lokalizacje głównie na terenie Okęcia, Żerania oraz Targówka Przemysłowego. Nieco mniejsza baza logistyczna znajduje się w Ursusie i na Ursynowie w pobliżu lotniska.
  2. Warszawska strefa II obejmuje obszar od 15 do 20/30 km od centrum Warszawy (Warszawa II). Tutaj wyróżniają się szczególnie trzy podrynki: południowy zachód z miejscowościami Pruszków, Ożarów Mazowieci, Janki, Nadarzyn czy Kajetany. Drugi podrynek to południe i miasto Piaseczno i okolice. Trzeci to podrynek północy wschód i miasta Marki i Radzymin. Na rynku warszawskim szczególnie dużym zainteresowaniem cieszą się magazyny zlokalizowane właśnie w w warszawskiej strefie II oddalone min. 10-15 km i 25-20 km od miasta, które pełnią funkcje magazynów miejskich i hubów regionalnych.
  3. Warszawska strefa III obejmuje zasięgiem obszar od 30 km do 50 a nawet 60 km od centrum Warszawy (Warszawa III). Na magazynowej mapie w strefie III wyróżniają się położone po zachodniej stronie Warszawy miasta Sochaczew, Mszczonów, Teresin i Grodzisk Mazowiecki. Na południe od Warszawy magazyny w Garwolinie, Grójcu i Górze Kalwarii. Na wschód od Warszawy Mińsk Mazowiecki i Wyszków. Na północ Nowy Dwór Mazowiecki.  Są to ośrodki miejskie w bliskim sąsiedztwie drogi krajowej nr 50, która wchodzi w skład dużej obwodnicy Warszawy.

Suwnica

Suwnica to grupa urządzeń dźwigowo-transportowych wyposażona w system podnoszenia i opuszczania ciężkich materiałów. Suwnica może być zainstalowana wewnątrz magazynu jak i na zewnątrz hali. Suwnica porusza się na podtorzu.  

 

Świetliki

Świetliki to doświetlenie dachowe znajdujące zastosowanie w halach produkcyjnych i magazynach. Świetliki dachowe gwarantują naturalne światło słoneczne i brak cienia.

T

Tryskacze ESFR

ESFR to system instalacji przeciwpożarowej, mającej na celu zabezpieczanie budynku przed rozprzestrzenianiem się wody w wypadku pożaru. W skład instalacji przeciwpożarowej wchodzi zbiornik wody, stacja pomp i instalacja budynkowa.

Terminal Cargo

Terminal Cargo morski lub lotniczy to część portu morskiego lub lotniczego, na którym świadczone są usługi załadunku, wyładunku i magazynowania towarów przesyłanych statkami (często kontenerowcami) i samolotami. Lotniczy i kolejowy terminal cargo w Warszawie znajdują się na Okęciu, w odległości 10 km od centrum Warszawy, na Lotnisku Chopina.

U

Umowa typu pre-lease/pre-let

Pre-let to umowa najmu podpisywana przed rozpoczęciem realizacji inwestycji.

Umowa najmu

Umowa najmu, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy na określony lub nieokreślony czas, w zamian za wynagrodzenie w postaci opłacanego przez najemcę czynszu.

Umowa short-term

Umowa short-term to umowa pomiędzy podmiotem wynajmującym a najemcą na czas określony krótko-terminowy. Za umowę krótko-terminową uznaje się transakcję dotyczącą najmu do 3 lat.

Umowa long-term

Umowa long-term to umowa pomiędzy podmiotem wynajmującym a najemcą na czas określony długo-terminowy. Za umowę długo-terminową uznaje się transakcję dotyczącą najmu powyżej 5 lat.

W

Wysokość magazynu

Wysokość magazynu to wewnętrzna wysokość hali, która mierzona jest od wykończonej posadzki do najniższego elementu konstrukcji dachu magazynu. Standardowa wysokość wynosi 10 m.

Wskaźnik pustostanów

Wskaźnik pustostanów to procentowe przedstawienie niezajętych przez najemców powierzchni z danego sektora w stosunku do istniejącej podaży.