AXI IMMO podsumowuje 2023 r. w sektorze inwestycyjnym na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. 

W roku 2023 na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w sektorze inwestycyjnym zaobserwowano spadek aktywności, a całkowity wolumen transakcji wyniósł ok. 2 mld euro (-65% r/r). Był to jeden z najniższych wyników w ostatnich 10 latach głównie spowodowany wysokimi stopami procentowymi i ogólnym spowolnieniem makroekonomicznym. Sektor przemysłowy wciąż przyciągał najwięcej kapitału, stanowiąc 46% całego wolumenu (935 mln euro), podczas gdy sektor handlowy (427 mln euro) i biurowy (410 mln euro) odpowiadały za kolejno 21% i 20%. Zauważono także zwiększenie obecności inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie z Czech oraz wzrost udziału kapitału skandynawskiego na polskim rynku inwestycyjnym, co miało wpływ na zróżnicowanie źródeł finansowania.

Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych i Wycen, AXI IMMO, komentuje: „Ostatnie 12 miesięcy na polskim rynku inwestycyjnym ponownie zostało zdominowane przez transakcje z udziałem aktywów magazynowych i logistycznych. Sektor postrzegany jest jako najbardziej stabilny. Największą transakcją było przejęcie pakietu większościowego udziałów 7R przez NREP, a tym samym znaczący wzrost kapitału pochodzenia skandynawskiego na krajowym rynku. W 2023 r. wyraźnie obserwowaliśmy u większości graczy postawę wyczekującą, a także duże rozbieżności w kontekście różnicy w oczekiwaniach pomiędzy kupującymi i sprzedającymi.” 

Sektor przemysłowy istotną częścią rynku

W sektorze przemysłowym wolumen transakcji w 2023 roku wyniósł 935 mln euro (-55% r/r). Aktywa magazynowo-produkcyjne pozostawały istotną częścią rynku, a stopy kapitalizacji dla obiektów typu Prime utrzymują się w trendzie wzrostowym. Poza transakcją przejęcia 80% udziałów w 7R przez NREP, deweloper Panattoni sprzedał projekty magazynowe o łącznej wartości ok. 520 mln euro, w tym największy z nich Campus 39 we Wrocławiu do P3. 

Zainteresowanie parkami handlowymi

W sektorze handlowym, pomimo spadku inwestycji o 71% (427 mln euro), nadal obserwowano zainteresowanie inwestorów parkami handlowymi i obiektami typu Convenience. Największą transakcją był zakup parku handlowego Matarnia w Gdańsku przez francuską firmę Frey od Ingka Centers za 102,6 mln euro. Z kolei największą transakcją portfelową była sprzedaż pięciu aktywów PKO TFI na rzecz Lords LB za 56 mln euro. Segment parków handlowych wygląda stabilnie, próg wejścia w projekt jest w zasięgu również średnich i mniejszych inwestorów. 

Warszawski rynek biurowy na celowniku inwestorów

Natomiast w sektorze biurowym całkowity wolumen transakcji osiągnął 410 mln euro (-81% r/r). Inwestorzy skupiali się głównie na rynku warszawskim, zwłaszcza na nieruchomościach typu Prime. Zauważono również kilka przypadków zakupu nieruchomości biurowych w celu zmiany ich funkcji na mieszkaniową. Warto zaznaczyć, że mimo spadku aktywności, nadal zaobserwowano pewne transakcje inwestycyjne, co sugeruje, że sektor biurowy nadal pozostaje atrakcyjnym segmentem rynku nieruchomości komercyjnych. Największą zarejestrowaną transakcją w 2023 r. była sprzedaż centrum biznesowego Mokotów Nova za 75 mln euro przez Tristan Capital Partners, gdzie kupującym był M&A Capital. 

W pozostałych sektorach (prywatnych akademików, PRS, hotelach i innych) odnotowano transakcje o łącznej wartości 262 mln euro (13% całości). 

Perspektywy dla rynku inwestycyjnego w 2024 r.

Grzegorz Chmielak, podsumowuje: „Biorąc pod uwagę, że we wszystkich sektorach w 2023 r. odnotowano niskie wolumeny transakcji na rynku inwestycyjnym, liczymy, że w 2024 r. w najgorszym wypadku utrzymamy status quo. Niemniej wszyscy liczymy na pozytywne odbicie. Większość graczy będzie wyczekiwała na decyzję EBC i FED odnośnie do obniżenia stóp procentowych kolejno w strefie Euro i Stanach Zjednoczonych, która powinna wpłynąć na większą aktywność inwestycyjną dopiero pod koniec bieżącego roku lub w pierwszych miesiącach 2025 r. Jednym z zakładanych scenariuszy pozostaje dalsze poszukiwanie alternatywnych produktów jak np. PRS, prywatnych akademików lub projektów value-add i wyczekiwanie na poprawę kondycji rynku.”.