Raport: Rynek biurowy w Polsce w III kw. 2021 r. – zapowiedź lepszych czasów – analiza

Analiza — Rynek Biurowy w Polsce w trzecim kwartale 2021 roku.

Sytuacja na rynku powierzchni biurowych w Polsce na zakończenie III kw. 2021 r. pozwala z optymizmem patrzeć na sektor w 2022 r.  Utrzymujący się na podobnym poziomie co rok wcześniej popyt i spodziewana większa absorpcja dostępnej powierzchni sprzyjają poprawie wyników sektora w kolejnych miesiącach. 

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce na koniec września 2021 r. wyniosły ponad 12,1 mln mkw. Zdecydowanym liderem pozostaje Warszawa (6 159 900 mkw.). Wśród największych ośmiu regionalnych rynków prym tradycyjnie wiodą Kraków (1 604 500 mkw.), Wrocław (1 242 600 mkw.) oraz Trójmiasto (923 500 mkw.).

W trzecim kwartale 2021 r. na polski rynek biurowy dostarczono 6 nowych budynków o łącznej powierzchni 86 900 mkw. W Warszawie pozwolenie na użytkowanie otrzymały Fabryka Norblina (budynki Galwan i Plater – 39 000 mkw.) oraz Widok Towers (28 600 mkw.). Z kolei w regionach największą aktywność deweloperów zanotowano w Katowicach. Oddano tam dwie inwestycje tj. Kolońska Park (7 900 mkw., Dzida-Jazgar) i Młyńska.6 (2 600 mkw. UBM Development). Na kolejnym miejscu uplasowała się druga faza projektu Ocean Office Park A (5 200 mkw., Cavatina) w Krakowie.

Od początku 2021 roku na polski rynek biurowy dostarczono 439 600 mkw. z podziałem na 293 600 mkw. (+26% r/r) w 12 projektach w Warszawie i 146 000 mkw. (-47% r/r) w 15 budynkach w miastach regionalnych.

Gdzie szukać biur?

Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na zwiększenie się powierzchni dostępnej do wynajęcia od zaraz. Na koniec września 2021 r. na polskim rynku biurowym znajdowało się łącznie ponad 1,57 mln mkw. (+27% r/r) wolnej powierzchni co stanowiło ok. 12,3% całkowitych zasobów. Najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Łodzi, Krakowie i Wrocławiu z kolei najniższy w Szczecinie, Katowicach oraz Trójmieście. W ujęciu wartości bezwzględnych najwięcej wolnych biur znajduje się w Warszawie (ok. 12,5% całkowitych zasobów), Krakowie i Wrocławiu, najmniej zaś w Szczecinie i Lublinie. Średnia dla współczynnika pustostanów dla rynków regionalnych wynosi 13,5%, co przekłada się na 805 700 mkw. powierzchni biurowej gotowej do wynajęcia od zaraz.

Współczynnik pustostanów

Dostępne powierzchnie biurowe

– W najbliższych kilku miesiącach spodziewamy się obniżenia poziomu pustostanów w całej Polsce. Po pierwsze wielu deweloperów przekłada swoje decyzje dotyczące budowy nowych obiektów na lata 2023-2024, po drugie sytuację będzie regulować spodziewana większa aktywność ze strony najemców. W większości firmy mają już opracowane strategie dotyczące tego kiedy chcąc wrócić do biura i na jakich zasadach, przy czym to praca hybrydowa, zdecydowane rozszerzenie dostępu cyfrowego czy digitalizacja procesów biznesowych, czy nadal atrakcyjnie zaaranżowana powierzchnia będą stanowiły klucz do pozyskania najlepszych talentów – mówi Jakub Potocki, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Optymizm w popycie

Od stycznia do końca września br. wolumen transakcji najmu na polskim rynku biurowym osiągnął wartość 777 600 mkw. (Warszawa 398 100 mkw., regiony 379 500 mkw.), przy czym w samym III kw. popyt wyniósł 262 400 mkw. (+6% r/r) w tym 149 300 mkw. (+31% r/r) przypadło na Warszawę, a 113 100 mkw. (-10,4% r/r) na osiem głównych rynków regionalnych. W analizowanym czasie w Warszawie najemcy najchętniej podpisywali nowe umowy (53,5%) lub korzystali z opcji renegocjacji i przedłużenia dotychczasowej powierzchni (42%). Zaledwie 4,5% firm zdecydowało się na ekspansję.

Z kolei w miastach regionalnych najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom (66%). Te wyprzedziły renegocjacje (26%) i ekspansje (8%). Tradycyjnie to Kraków (30 700 mkw.) Wrocław (28 500 mkw.) i Trójmiasto (20 900 mkw.) odpowiadały za największą aktywność w miastach regionalnych. Od początku lipca do końca września 2021 r. największymi transakcjami były renegocjacje podpisane przez trzech poufnych najemców z sektora bankowego kolejno w Atrium Garden (Warszawa) na ponad 13 900 mkw., w Wiśniowy Business Park E (Warszawa) na 5 700 mkw. i Olivia Star w Gdańsku na 5 400 mkw. Ponadto CMS zdecydował się na przednajem 7000 m kw. w budynku Varso Tower w Warszawie.

– Powoli wychodzimy z okresu, w którym hasło optymalizacja było odmieniane przez wszystkie przypadki. Firmy z dużo większą uwagą planują swoje powierzchnie, tak, aby odpowiadały aktualnym potrzebom i pozostawiały pewien margines na wypadek zwiększonego zatrudnienia. Spodziewamy się, że firmy w nowych aranżacjach będą starać się zapewnić bardziej domowe warunki dla pracowników. Więcej zieleni na open spaceach, większe strefy do relaksu, a przede wszystkim pokoje do pracy cichej powinny stanowić większy niż dotychczas procent powierzchni użytkowej biura – dodaje Bartosz Oleksak, Starszy Negocjator, Dział Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

* Dane na podstawie AXI IMMO Group i PINK.

AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C.  AXI IMMO doradza przy wynajmie, sprzedaży i zarządzaniu magazynami i halami oraz biurami, a także przy zakupie i sprzedaży gruntów inwestycyjnych. Firma realizuje projekty w zakresie sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce oraz za granicą. AXI IMMO prowadzi badania rynkowe jak również dostarcza regularne raporty z rynku nieruchomości komercyjnych. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. W ramach partnerstwa międzynarodowego AXI IMMO należy do zrzeszeń Gerald EVE International oraz IRELS, zaś pracownicy są członkami stowarzyszenia SIOR i RICS.

AXI IMMO jest członkiem stowarzyszenia Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK), do którego należą najwięksi doradcy rynku nieruchomości, prawnicy, inwestorzy oraz deweloperzy z sektora handlowego, biurowego i magazynowego.