Polski rynek magazynowy osiągnął w 2024 roku imponujące wyniki, umacniając swoją pozycję lidera w Europie Środkowo-Wschodniej. Zgodnie z szacunkami największej polskiej firmy doradczej na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej na koniec 2024 r. powinny wzrosnąć do 34,6 mln mkw., a popyt brutto osiągnie poziom 5,8 mln mkw. Kluczowe trendy, takie jak rozwój technologii ekologicznych, friendshoring czy stabilizacja czynszów, zapowiadają dalszy dynamiczny rozwój sektora w 2025 roku, mimo wyzwań związanych z europejską sytuacją gospodarczą.

10 faktów na tematy związane z rynkiem magazynowym, przemysłowym i logistycznym w Polsce

Z poniższej treści dowiesz się m.in. o:

  • Sytuacji na polskim rynku magazynowym w 2024 roku
  • Kluczowych trendach i wyzwaniach sektora
  • Prognozach na 2025 rok
  • Wpływie zmian legislacyjnych na rynek magazynowy

Polski rynek magazynowy, przyszłość a globalne zmiany

Prognozy dla rynku magazynowego w Polsce na lata 2024-2025 wskazują na dalszy rozwój, mimo pewnych wyzwań związanych z globalną sytuacją gospodarczą. Z dużym prawdopodobieństwem wybór nowego prezydenta Stanów Zjednoczonych może wpłynąć na możliwe zakończenie lub zawieszanie broni w konflikcie na Ukrainie. Duże znaczenie dla rozwoju sektora magazynowego w Polsce będą miały decyzje związane z procesem odbudowy państwa naszych południowo-wschodnich sąsiadów. Według przekazywanych od kilku kwartałów informacji Polska ma stać się centrum operacyjnym w procesie tj. friendshoringu.

Piąty raz blisko 6 mln mkw. w popycie brutto?

Analitycy AXI IMMO wskazują, że pod względem popytu podobnie do poprzednich lat IV kwartał bieżącego roku okaże się dominujący. Biorąc pod uwagę dotychczasową aktywność najemców zakładają, że w okresie od października do końca grudnia 2024 r. wolumen umów najmu zamknie się na poziomie ok. 2 mln mkw., a w całym roku popyt brutto wyniesie ok. 5,8 mln mkw. Pod względem statystycznym wynik ten powinien być wyższy o ok. 200 tys. mkw. w porównaniu do 2023 r. i nie spaść poniżej utrzymującej się do 2020 r. dynamiki popytu brutto powyżej 5 mln mkw.

Nieliczne transakcje powyżej 100 000 mkw.

W odróżnieniu od okresu 2020-2023, w 2024 r. nie byliśmy świadkami wielu jednostkowych transakcji na 100 000 mkw., wyjątkiem było zamknięcie w I połowie 2024 r. nowej umowy przez firmę z sektora handlowego w Bydgoszcz Białe Błota LC w woj. kujawsko-pomorskim na 103 800 mkw. Blisko magicznej granicy znalazły się także inne transakcje z tego okresu tj. styczeń – czerwiec 2024, w których na przedłużenie i ekspansję zdecydował się operator logistyczny w ramach Prime Logistics Wrocław Pietrzykowice (98 700 mkw.) w woj. dolnośląskim oraz nowa umowa najemcy z sektora e-commerce na 91 000 mkw. w Panattoni Wrocław Logistics South Hub.

Renegocjacje umów najmu główny trendem w sektorze magazynowym

Analitycy AXI IMMO spodziewają się, że także w ostatnim kwartale 2024 roku największy udział w całkowitym wolumenie najmu będą miały renegocjacje, co zresztą było jednym z kluczowych trendów w całym 2024 r. Firmy po przeanalizowaniu wyników finansowych decydowanie częściej decydowały się pozostać w tej samej lokalizacji. Wśród wskazywanych czynników zwracano uwagę na wysokość stawek najmu w nowych inwestycjach, a także chęć do pozostawienia tej samej kadry wykwalifikowanych pracowników. W kontekście Europy, Polska nadal pozostanie jednym z największych rynków logistycznych pod względem aktywności najemców.

Przednajmy, a następnie powierzchnie spekulacyjne

Po stronie podaży na powierzchnie magazynowe obserwujemy utrzymującą się od kilku kwartałów strategię deweloperów, w której koncentrują się oni na dostarczaniu projektów magazynowych i logistycznych z umowami przednajmu, z mniejszym udziałem powierzchni spekulacyjnej w podaży. Niemniej jednak biorąc pod uwagę szacunki związane z terminami oddania nowych inwestycji przemysłowych i logistycznych w okresie od października do grudnia 2024 r. deweloperzy powinni dostarczyć ok. 700 000 mkw. Spodziewamy się, że utrzymanie na tym poziomie aktywności deweloperskiej pozwoli na uzyskanie łącznego wolumenu dostarczonej w 2024 r. nowej podaży magazynowej na poziomie 2,8 mln mkw.

Zachowana dynamika nowej podaży na poziomie 10% r/r

Na koniec 2024 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce mają wynieść około 34,6 mln mkw., co pozwoli zachować roczną dynamikę rozwoju sektora na poziomie 10%. Analitycy AXI IMMO szacują, że wśród najaktywniejszych dewelopersko województw znajdą się dolnośląskie, mazowieckie oraz łódzkie.

2025 r. z niższym współczynnikiem pustostanów?

Z pewnością możemy wskazywać, że w 2024 r. polski rynek nowoczesnych powierzchni przemysłowych i logistycznych zrealizował kolejny etap dojrzałości, umacniając swoją pozycję jako lidera Europy Środkowo-Wschodniej, a także jednego z kluczowych regionów na kontynencie europejskim. Wysoki udział renegocjacji oraz mniejszy rozwój klientów i zapotrzebowanie nową powierzchnią przemysłową, przy niższej, ale stabilnej aktywności deweloperskiej będzie skutkowało utrzymaniem lub delikatnym spadkiem współczynnika pustostanów.

Stabilne czynsze w sektorze magazynowym

W 2024 r. czynsze za powierzchnie magazynowe wykazywały tendencję do stabilizacji, co jest pozytywnym sygnałem dla dojrzałości rynku. Równowaga wskazuje na zdolność sektora powierzchni przemysłowych do adaptacji w zmiennych warunkach ekonomicznych. Spodziewamy się, że tendencja ta zostanie utrzymana w 2025 r. przy nadal obserwowanych delikatnych różnicach pomiędzy starszymi a nowymi projektami magazynowymi i logistycznymi, w których z reguły czynsze pozostają wyższe.

W 2025 r. magazyny jeszcze zieleńsze

Kluczowym trendem na 2025 rok będzie dalszy wzrost znaczenia ekologicznych technologii oraz certyfikatów z zakresu zrównoważonego budownictwa, takich jak BREEAM czy LEED. Firmy będą kładły nacisk na redukcję emisji dwutlenku węgla, efektywność energetyczną i wykorzystywanie odnawialnych źródeł energii. Wzrost znaczenia ESG przełoży się na decyzje inwestycyjne, zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów powierzchni magazynowych.

Rok do wprowadzenia zmian w planowaniu przestrzennym

1 stycznia 2026 r. w Polsce zacznie obowiązywać nowelizacja ustawy planistycznej wprowadzająca zmiany mające uporządkować proces planowania przestrzennego. Zastąpienie studiów uwarunkowań miejscowymi planami ogólnymi zapewni większą przejrzystość i przewidywalność inwestycji, ograniczając możliwość uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy poza wyznaczonymi strefami. Nowelizacja może zmniejszyć dostępność gruntów i będzie stanowić wyzwanie dla deweloperów, przy czym ułatwi realizację projektów zgodnych z planami. Zintegrowany plan inwestycyjny zaoferuje inwestorom elastyczność, ale będzie wymagać strategicznego podejścia ze względu na związane z nim koszty.