Rok 2024 przyniósł stabilizację na polskim rynku biurowym, choć wyzwania związane z pracą hybrydową, kosztami utrzymania oraz modernizacją starszych budynków pozostają kluczowe. Inwestorzy i najemcy coraz bardziej koncentrują się na elastyczności, efektywności kosztowej oraz zrównoważonym rozwoju. AXI IMMO, największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych, wskazuje szacunkowe dane dla rynku nieruchomości biurowych w Polsce na koniec 2024 r. i wymienia najważniejsze trendy i wyzwania na kolejne lata.

7 faktów na tematy związane z rynkiem nieruchomości biurowych w Polsce

Z poniższej treści dowiesz się m.in. o:

  • Stabilizacji rynku biurowego w Polsce w 2024 roku
  • Wyjściu sektora z luki podażowej
  • Inwestycjach w zrównoważony rozwój i technologie

Największy najem biurowy w 2024 r. w Warszawie

Według wstępnych szacunków analityków AXI IMMO na koniec 2024 r. popyt brutto na powierzchnie biurowe w Polsce powinien wynieść 1,47 mln mkw. z podziałem ok. 750.000 mkw. zamkniętych transakcji w stolicy i ok. 720.000 mkw. na największych rynkach regionalnych. Największą transakcją w ostatnich 12 miesiącach była umowa przednajmu 24.500 mkw. podpisana przez bank Santander w znajdującym się w budowie biurowcu The Bridge w III kw. 2024 r. Z pewnością na uwagę zasługują także przedłużenie kontraktu przez poufnego klienta z branży finansowej w budynku Kapelanka 42A w Krakowie (16.400 mkw.) oraz przedłużenie umowy przez Bank Gospodarstwa Krajowego w Varso Place 2 w Warszawie (13.600 mkw.). 

Praca hybrydowa i optymalizacja kosztów

W 2024 r. firmy na polskim rynku biurowym nadal optymalizowały swoje przestrzenie, zmniejszając wynajmowaną powierzchnię. Praca hybrydowa zdominowała preferencje najemców, którzy przez cały rok prowadzili kampanie zachęcające pracowników do powrotu do biur. Niezmiennie kluczowe w tym aspekcie pozostawały takie czynniki jak bardziej prestiżowa lokalizacja z dużym dostępem do udogodnień w pobliżu miejsca pracy czy szybki i w miarę bliski dostęp do miejskich środków komunikacji zbiorowej. Spodziewamy się, ze w 2025 r. firmy będą kontynuowały trend związany z optymalizacją powierzchni, przy czym pracodawcy zapowiadają powolne ograniczanie pracy z domu do jednego lub dwóch dni w tygodniu. 

Stabilny rynek, ale z trendem wzrostowym po stronie renegocjacji

Popyt na powierzchnie biurowe w Polsce jest dość stabilny, jednak umacnia się trend przedłużania kontraktów w dotychczasowych lokalizacjach. Koszty wykończenia powierzchni rosną, a właściciele są w stanie zaoferować ich pokrycie tylko przy wydłużonych do 7 i więcej lat umowach najmu przy stanie shell and core. Dlatego najemcy, jeśli są w dość nowoczesnych obiektach i w dobrych lokalizacjach coraz częściej decydują się na pozostanie. Tego typu przykładów będziemy mieli coraz więcej również w 2025 r. 

Sektor powoli będzie wychodzić z luki podażowej

Z dużym prawdopodobieństwem na koniec 2024 r. całkowite zasoby polskiego rynku biurowego znajdą się na poziomie ok. 13,08 mln mkw. z podziałem 6,29 mln mkw. w stolicy i 6,79 mln mkw. na głównych ośmiu rynkach regionalnych. Aktywność deweloperska w Warszawie jest relatywnie wysoka, co będzie sprzyjało stopniowemu wychodzeniu sektora biurowego w stolicy z tzw. luki podażowej, która rozpoczęła się w 2023 r. Według wstępnych szacunków analityków AXI IMMO nowa podaż w całym kraju na koniec 2024 r. powinna wynieść ok. 235 000 mkw. gdzie 131.000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej zostanie oddane w regionach, a 104.000 mkw. w Warszawie. Przykładami największych zrealizowanych inwestycji w ostatnich 12 miesiącach były biurowce The Form (29.400 mkw.), Lixa E (16.900 mkw.) oraz Vibe A (15.000 mkw.) w stolicy, z kolei w regionach warto zwrócić uwagę na budynki Grundmanna Office Park A (20.700 mkw.) w Katowicach i Quorum Office Park A (18.200 mkw.) we Wrocławiu.

Modernizacja i remodelowanie starszych budynków biurowych

Wzrastająca aktywność deweloperska w Warszawie jest jednym z trendów, który był obserwowany w 2024 r., przy czym aktywność tę należy rozpatrywać przez pryzmat gruntownych modernizacji starszych biurowców czy remodelowania i redevelopmentu niektórych nieruchomości, w niektórych przypadkach całkowicie zmieniając ich dotychczasowe funkcje. Wycofanie z rynku starszych budynków lub ich gruntowna modernizacja były odpowiedzią na rosnące wymagania najemców dotyczące komfortu, technologii oraz zwiększenia efektywności energetycznej. Namacalnymi przykładami są m.in. Saski Crescent czy znajdujące się obecnie w przebudowie V Tower oraz G5 Prime Offices, nie wspominając o wyburzeniu budynku Atrium International i zastępującym go biurowcem Upper One.

Dużo powierzchni w budowie w Warszawie

Oznaką wzrastającej aktywności deweloperskiej na rynku powierzchni biurowej jest ponad 230.000 mkw., które znajdowało się na koniec grudnia 2024 r. w budowie. W latach 2025 i 2026 na stołeczny rynek nieruchomości ofertę biurowców do wynajęcia powinny wzbogacić The Bridge (47.000 mkw.,                  Ghelamco), Upper One (35.900 mkw., Strabag), V Tower (32.700 mkw., Cornerstone), Office House (27.800 mkw., Echo Investment & Afi Europe), Studio A (26.600 mkw. Skanska) czy Skyliner II (24.000 mkw., Karimpol). Zdecydowana większość z budowanych budynków biurowych znajduje się w pobliżu Ronda Daszyńskiego.

Inwestycje w zrównoważony rozwój i technologie

Wraz ze zmieniającymi się trendami budynki z certyfikatami ekologicznymi, takimi jak BREEAM czy LEED, nadal budzą największe zainteresowanie wśród najemców. Wdrożenie inteligentnych systemów zarządzania energią oraz inwestycje w odnawialne źródła energii, które pomagają redukować koszty eksploatacyjne, znajdują się wysoko na liście priorytetów Klientów. Analitycy AXI IMMO wskazują, że w dobie rosnących cen mediów, a przede wszystkim realizacji strategii i założeń wynikających z ESG właściciele i inwestorzy intensyfikują działania zmierzające do modernizacji istniejących nieruchomości oraz projektowania nowych budynków zgodnych z wymogami zrównoważonego rozwoju. Dzięki temu zyskują przewagę konkurencyjną na rynku, przyciągając najemców, którzy coraz częściej poszukują przestrzeni biurowych łączących efektywność kosztową z odpowiedzialnością ekologiczną.