Podcast: Dynamiczny rozwój trójmiejskiego rynku magazynowego

Danuta Dzierżak, Associate Director Industrial & Logistic w AXI IMMO o strukturze rynku magazynowego w Polsce w rejonie Trójmiasta. O popycie, podaży, szansach dla regionu czytaj dalej lub słuchaj podcastu poniżej.

Trójmiasto to obecnie siódmy rynek magazynowy w Polsce o bardzo dużym potencjale do rozwoju, który charakteryzuje przede wszystkim duży rynek konsumencki o stosunkowo zamożnej ludności i niskim bezrobociu. Region przechodzi transformację z lokalnego rynku logistycznego do ważnej lokalizacji w kraju, dzięki rosnącemu znaczeniu portów morskich i coraz lepszej infrastrukturze drogowej. Na zakończenie czerwca 2020 aktywność najemców wyniosła 177 000 mkw. i był to wzrost o 266% w porównaniu do wyniku uzyskanego w I połowie 2019 r. Jakie rozwija się sektor magazynowy na Pomorzu w 2020 r. postanowiła sprawdzić firma AXI IMMO.

Wzrost atrakcyjności trójmiejskiego rynku magazynowego to wypadkowa rosnącego znaczenia portów morskich, atrakcyjności lokalizacji i ekspansji najemców w związku z rozbudową kanału sprzedaży e-commerce. W latach 2014-2019 przeładunki wzrosły o 62% w Gdańsku i o 24% w Gdyni. Region Trójmiasta oprócz bardzo dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej w postaci dostępu do autostrady A1 na południe Polski i drogi ekspresowej S7 w kierunku Warszawy i Krakowa korzystał z portu lotniczego cargo w Gdańsku. Potencjał tej lokalizacji obecnie wykorzystują firmy 7R i Panattoni, które najwięcej budują w regionie – komentuje Danuta Dzierżak, Associate Director Industrial & Logistic w AXI IMMO.

Obecnie w trakcie modernizacji i rozbudowy znajdują się porty w Gdańsku i Gdyni na czele z portem kontenerowym DCT w Gdańsku. Równolegle trwają prace przy budowie trasy ekspresowej S6, która umożliwi łatwiejszy dojazd do Szczecina i Berlina. Ukończenie tych inwestycji może pomóc trójmiejskiemu rynkowi w skuteczniejszym pozyskiwaniu kontraktów z firmami zlokalizowanymi w basenie Morza Bałtyckiego. Z kolei otwarcie Polski na transport intermodalny i większą niż dotychczas obsługę kontenerów może stworzyć z tej lokalizacji nowe centralne huby dystrybucyjne na całą Europę kontynentalną o podobnym potencjale jak w przypadku Polski Centralnej czy rynku Górnego Śląska – dodaje Danuta Dzierżak z AXI IMMO.

W pierwszej połowie 2020 r. aktywność deweloperów na trójmiejskim rynku magazynowym wyniosła 62 000 mkw. (+39% niż w I połowie 2019 r.), co pozwoliło na zakończenie czerwca br. uzyskać wynik 706 000 mkw. całkowitych zasobów powierzchni logistycznej. Niewątpliwie region w ostatnim czasie należy do najbardziej aktywnych dewelopersko lokalizacji w Polsce. W ciągu ostatnich 5 lat całkowite zasoby Trójmiasta wzrosły o 160%, gdzie średnia krajowa wyniosła 115%. Dobra koniunktura przekłada się na powstawanie nowych projektów. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się 206 000 mkw., (+500% r/r) co odpowiadało 29% całkowitej powierzchni na rynku; jest to piąty wynik pod względem nowej podaży w kraju. Wśród największych inwestycji deweloperskich znajduje się w pełni wynajęty Park Gdańsk Airport zarządzany przez firmę Panattoni, 7R Gdańsk II (51 000 mkw.) oraz kolejne fazy 7R Tczew (50 000 mkw.) Ponadto Panattoni rozpoczęło prace nad parkiem Tricity North w Rumii (20 000 mkw.) i Gdańsk South II w Pruszczu Gdańskim (13 000 mkw.).

Wysoka podaż koreluje z niesłabnącym popytem, w wyniku czego na trójmiejskim rynku magazynowym współczynnik pustostanów wynosi 4,3%. Dodatkowo atrakcyjność tego regionu obrazuje udział powierzchni budowanej spekulacyjnie, który spadł z ponad 50% na koniec 2019 r. do nieco ponad 30% na koniec czerwca 2020r.

Całkowity wolumen transakcji najmu na koniec czerwca 2020 r. na trójmiejskim rynku magazynowym wyniósł 177 000 mkw. (+266% niż w I poł. 2019 r.). Popyt generowany jest przez różne grupy najemców od firm logistycznych, sieci handlowych, sektorów FMCG i budowlanego przez produkcję. Wśród największych transakcji najmu w zakończonym półroczu należy wymienić przede wszystkim umowę podpisaną przez Globalway – firmę z branży wyposażenia wnętrz – w Panattoni Park Gdańsk East IV na 52 000 mkw. Ponadto, dwie nowe umowy zostały zawarte przez operatorów logistycznych – Omega Pilzno, 14 500 mkw. i Greenyard, 11 700 mkw. w Panattoni Park Gdańsk East III (Rafineria). Z kolei najemca z branży tekstylnej wynajął 13 350 mkw. w Park Tricity North w Rumii.