Podcast: Rynek magazynowy w Poznaniu - wysoki popyt powrócił

Piotr Roszkowski, Senior Consultant Industrial & Logistic w AXI IMMO mówi o strukturze rynku magazynowego w Poznaniu i subrynkach w województwie wielkopolskim. O popycie, podaży, perspektywach dla regionu czytaj dalej lub słuchaj podcastu na dole strony.

W pierwszej połowie 2020 r. popyt brutto na poznańskim rynku magazynowym wyniósł blisko 260 000 mkw. i był to czwarty wynik w analizowanym okresie na największych rynkach logistycznych w Polsce. Firmy logistyczne, ale też produkcyjne na nowo doceniły potencjał regionu poznańskiego.

Na poznańskim rynku inwestycyjnym dwie nieruchomości magazynowe o łącznej powierzchni 112 000 mkw. zmieniły swoich właścicieli w pierwszej połowie roku w ramach dużych transakcji portfelowych. Nabywcą parku logistycznego Panattoni Poznań IV w Komornikach (86 000 mkw.), został, nieznany dotychczas w Polsce, azjatycki fundusz inwestycyjny reprezentowany przez firmę Savills Investment Management. Fundusz P3 kupił natomiast projekt o powierzchni 26 000 mkw. w ramach przejęcia europejskiego portfela Maximus od Apollo Global Management. Ponadto Investec zakupił 40% udziałów w europejskim funduszu zarządzanym przez Ares Management, przez co stał się współwłaścicielem parku Panattoni Poznań VI.

„Poznański rynek magazynowy to jeden z najważniejszych rynków logistycznych i dystrybucyjnych do Niemiec. Region ten charakteryzuje przede wszystkim doskonała infrastruktura komunikacyjna tj. dostęp do autostrady A2 w kierunkach Berlin – Warszawa, dróg ekspresowych S5 i S11, rozwinięta sieć połączeń kolejowych, a także dostęp do lotniska. Wszystkie te elementy w ostatnich latach przyczyniły się do rozwoju tej lokalizacji i wzmożonej aktywności ze strony najemców. Fakt ten wykorzystali wszyscy główni deweloperzy, a także mniejsi lokalni gracze, którzy zabezpieczyli już grunty pod dalszą rozbudowę. Aglomeracja poznańska od lat uznawana jest za jeden z trzech najatrakcyjniejszych regionów do inwestowania. Firmy zagraniczne mogą m.in. skorzystać z oferty podstref sześciu Specjalnych Stref Ekonomicznych” – komentuje Piotr Roszkowski, Senior Consultant Industrial & Logistic w AXI IMMO.

Podaż na rynku magazynowym w woj. wielkopolskim

Aktywność deweloperska w pierwszych sześciu miesiącach 2020 r. na rynku magazynowym w Poznaniu przyniosła 31 000 mkw. (+7% niż w I połowie 2019 r.). Nowa podaż pozwoliła na zwiększenie całkowitych zasobów do 2,3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni (8,2% r/r) i utrzymanie piątej pozycji pod względem wielkości w Polsce. W ostatnich pięciu latach całkowite zasoby poznańskiego rynku wzrosły o 70%. Wzrost był znaczący, ale mniejszy niż na innych głównych rynkach, ze względu na mniejsze zainteresowanie nowych, dużych najemców Poznaniem. Przyczyną tej sytuacji była ograniczona dostępność wykwalifikowanych pracowników, która negatywnie wpływała na popyt ze strony nowych najemców. W efekcie obecnie w budowie znajduje się tylko 59 000 mkw. (-57% r/r), z czego 39% to projekty spekulacje. Na koniec czerwca 2020 r. wskaźnik pustostanów wynosił 7,4%, przy średniej krajowej na poziomie 6,8%. Z kolei czynsze bazowe wahały się od 3,00 do 3,60 EUR/mkw.

„Na terenie wielkopolski wyróżniamy sześć głównych podrynków, w których rozwija się lokalna baza magazynowo logistyczna. Jedną z najbardziej rozbudowanych stref są położone na południowy wschód od Poznania, Gądki. Lokalizacja ta wraz z sąsiednimi gminami tj. Żernikami, Jaryszkami, Robakowem i Koninko tworzy komfortowe warunki dla różnego typu najemców, którzy są zainteresowani relatywnie atrakcyjnymi stawkami najmu. Kolejnym istotnym podrynkiem są Komorniki i Plewiska, zlokalizowane wzdłuż południowo-zachodniej obwodnicy Poznania. Region ten słynie z gęstej infrastruktury magazynowej i dostępu do komunikacji publicznej miasta. Zarówno w jednej, jak i drugiej lokalizacji obecni są główni deweloperzy jak Panattoni, P3, Segro, Logicor czy MLP. Kolejną strefą jest Poznań-Zachów, w skład którego wchodzą m.in. Wysogotowo, Dąbrówka, Swadzim, Sady, Gołuski czy Tarnowo Podgórne. Na korzyść tego regionu wpływa relatywnie nowa zabudowa magazynowa, a także zabezpieczone pod kolejne inwestycje grunty. Z kolei Swarzędz to lokalizacja zdominowana przez firmy związane z fabryką Volkswagena i sektorem motoryzacyjnym. Najmniejszymi podrynkami w regionie wielkopolski są Kalisz, Konin i Niepruszewo, w których dominują projekty w formule BTS (built-to-suit)” – komentuje Piotr Roszkowski z AXI IMMO.

Całkowity wolumen transakcji najmu na poznańskim rynku magazynowym w I półroczu 2020 r. wyniósł 257 000 mkw. (+29% niż w I półroczu 2019 r.). W strukturze najemców dominują firmy logistyczne, które odpowiadają za blisko 50% popytu od początku 2018 r. Na kolejnych miejscach znajdują się branże budowlana (19%) i motoryzacyjna (10%). Największą transakcją pierwszej połowy 2020 była umowa między niemieckim producentem rozwiązań technicznych stosowanych w projektach przemysłowych a deweloperem Panattoni na dostarczenie zakładu produkcyjnego o powierzchni 40 000 mkw. Ponadto operator logistyczny Ekol wynajął 23 500 mkw. w Panattoni Park Poznań VII, a dwóch innych najemców z sektora logistycznego zdecydowało się na wejście do parku Logicor Poznań IV (16 000 mkw.) i Panattoni Park Poznań IX (15 000 mkw.). W wyniku dość dużej aktywności najemców, wynajętych zostało blisko 260 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej w regionie.