Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO odsłania drugą edycję raportu „Centra danych w Polsce”.

Region Warszawy to obecnie największy rynek centrów danych w Polsce. W stolicy znajduje się ponad 50 obiektów serwerowych, jak również kluczowy punkt wymiany ruchu internetowego w kraju. W 2023 r. Kowalski z rodziną wygenerował średnio 236 GB danych przez stałe łącza internetowe, z kolei udział na jedną kartę SIM oscylował na poziomie 132 GB danych rocznie. Najczęściej w sieci poszukujemy treści wideo, korzystamy z portali społecznościowych oraz przeglądamy strony www i gramy. Jak ukształtowany jest rynek centrów danych w Polsce i co jest jego największym wyzwaniem na kolejne lata? Jak kluczowy pozostaje dalszy rozwój i modernizacja polskiej energetyki, a także, w którym kierunku spodziewana jest jego transformacja i ile GW mocy może przynieść? Dowiesz się czytając raport „Centra danych w Polsce”.

Najczęściej konsumowane dane W Polsce

Ilość generowanych danych na świecie w dalszym ciągu rośnie w tempie wykładniczym. W 2023 r. wolumen danych mobilnych osiągnął globalnie 139 eksabajtów (+34% r/r). W Polsce, przeciętne gospodarstwo domowe wytworzyło 236 GB danych przez stałe łącza internetowe, natomiast średnio jedna karta SIM w Polsce wygenerowała 132 GB danych rocznie. Najwięcej danych generuje konsumpcja wideo, odpowiadając za 67% danych przez stałe łącza internetowe i 60% danych mobilnych. Główne platformy to YouTube, Netflix, Amazon Prime i Disney+. Aktywność ta notuje również kolejne znaczne wzrosty, także ze względu na poprawę jakości treści wideo z HD do 4K. Drugie miejsce zajmują platformy społecznościowe (Facebook, LinkedIn, X), odpowiadając za 9% danych przez wi-fi i 25% danych mobilnych. Na trzecim miejscu są gry, generujące 9% danych przez wi-fi i 3% danych mobilnych, mimo że są używane przez mniejszą grupę zaangażowanych graczy.

Poza danymi generowanymi przez konsumentów, ważne są także dane wytwarzane przez firmy technologiczne do obsługi aplikacji, chmury i AI, wpływające w znacznym stopniu na popyt na przestrzeń serwerową.

Janusz Gutowski, Partner Zarządzający, AXI IMMO Services, wyjaśnia: „Aplikacje AI tj. artificial intelligence, znajdują się na czele, jeśli chodzi o ilość generowanych danych. Choć odbiorca końcowy otrzymuje zaledwie kilka linijek tekstu na zapytanie na platformie ChatGPT lub kilkanaście sugestii filmów do obejrzenia na platformie Netflix, udzielenie takich informacji wymaga przetworzenia ogromnej ilości danych w odległym serwerze. Idąc dalej musimy uzmysłowić sobie, że pełne przejście wyszukiwarki Google do AI oznaczałoby dziesięciokrotny wzrost jej zapotrzebowania na energię, do poziomu jaki konsumuje małej wielkości kraj taki jak Irlandia”.

Centra danych w Polsce

Polski rynek centrów danych obejmuje 150 projektów, charakteryzujących się wysoką fragmentacją – tylko kilka obiektów ma powierzchnię powyżej 10 tys. mkw. Rynek ten jest silnie skoncentrowany wokół Warszawy, gdzie znajdują się 53 centra danych o łącznej mocy przyłączeniowej około 320 MW. Lokalizacja ta dynamicznie się rozwija, głównie dzięki obecności instytucji rządowych, finansowych oraz siedzib największych firm. W centrum miasta zlokalizowany jest także kluczowy punkt wymiany ruchu internetowego w kraju. Obecnie w Warszawie realizowane są trzy duże projekty: inwestycja Atman w Duchnicach, druga faza centrum danych Microsoft Azure oraz projekt Vantage. Łącznie w regionie planowane jest 400 MW powierzchni dedykowanej centrom danych, przy czym istniejące dziś obiekty hyperscale odpowiadają za około 60% całkowitej mocy w regionie.

Najlepsza lokalizacja na centrum danych

Kluczowym czynnikiem przy wyborze działki pod centrum danych jest odpowiednia infrastruktura elektryczna i niski koszt energii. Dostawy energii muszą być stabilne, co wymaga dostępu do dwóch źródeł energii i zapasowego systemu zasilania. W ostatnich latach wymagania energetyczne centrów danych znacznie wzrosły, a skok globalnych cen energii po wybuchu wojny w Ukrainie sprawił, że dostęp do energii stał się kluczowym kryterium. Dla centrów kolokacyjnych w regionie Warszawy wymagania przyłączeniowe wynoszą 5-20 MW, dla obiektów typu Edge 2-5 MW, a dla centrów hyperscale około 40-100 MW. Centra danych do obsługi AI mogą potrzebować ok. 100 MW, a oczekiwania wynoszą nawet 500 MW-1 GW. Efektem tego jest poszukiwanie miejsc na budowę centrów danych, nie tylko w regionie Warszawy, ale też w innych lokalizacjach, które zapewniają dostęp do odpowiednio wysokiej mocy.

Dostawy energii muszą być stabilne, co wymaga dostępu do dwóch źródeł energii i zapasowego systemu zasilania.

Gdzie jest najwięcej centrów danych poza rejonem Warszawy

W innych miastach Polski rynek centrów danych na razie jest mniej rozwinięty, a najwięcej obiektów serwerowych poza stolicą znajduje się w Katowicach (16), Poznaniu (15) i Krakowie (14). Szansę na rozwój mają kolejne mniejsze lokalizacje, w pobliżu elektrowni. Na polskim rynku można wyróżnić siedem rodzajów obiektów: centra danych typu hyperscale, centra kolokacyjne, centra danych typu Edge, własne centra danych firm telekomunikacyjnych i IT, centra hostingu serwerów fizycznych i wirtualnych (VPN) oraz centra obsługujące jedną organizację publiczną.

Zasilanie dla centrów danych

Polska stoi przed wyzwaniami związanymi z transformacją energetyczną i zapewnieniem gospodarce wystarczającej ilości prądu. W 2022 roku udział OZE w zużyciu energii w Polsce wyniósł 16,9%, co jest wynikiem poniżej średniej unijnej (23%). Polska planuje zwiększyć generację energii z morskich farm wiatrowych do 8-11 GW do 2040 roku oraz z elektrowni atomowej w Choczewie, która ma wygenerować 3,75 GW. Aby OZE mogły być alternatywą dla energetyki zawodowej, potrzebne są magazyny energii dużej mocy (BESS). Przykładem jest budowa magazynu energii o mocy 133 MW przez Columbus Energy w Trzebini, który ma zostać oddany do użytku w 2026 roku.

Janusz Gutowski dodaje „Dziś przy okazji budowy obiektu z przeznaczeniem na centrum danych myśli się również o rozwiązaniach związanych z odzyskiem energii. Biorąc pod uwagę wytyczne UE w zakresie osiągnięcia celów klimatycznych, wykorzystanie ciepła wytwarzanego przez serwery staje się koniecznością. Ciepło dostarczone przez centrum danych może zostać użyte do ogrzania i dostarczenia ciepłej wody do sąsiednich budynków mieszkalnych i do obiektów użyteczności publicznej poprzez zainstalowanie agregatów chłodniczych z odzyskiem ciepła”.

Potencjał i wyzwania

Janusz Gutowski podsumowuje: „Z pewnością centra danych to sektor z dużym potencjałem na rynku nieruchomości komercyjnych. Widzimy, że potrzeba budowy kolejnych obiektów serwerowych wzrasta m.in. za pośrednictwem rozwijanych i wprowadzanych nowych technologii AI. Dla zagranicznych dostawców rozwiązań chmurowych Polska to z pewnością jeden z bardziej interesujących rynków w Europie. Niemniej jednak, pomimo gotowości deweloperów do rozszerzenia portfolio swoich inwestycji i budowy centów danych, wyzwaniem do czasu transformacji energetycznej pozostanie dostęp do wystarczających mocy i przyłączy energetycznych”.

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakup i sprzedaż gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. AXI IMMO zostało wielokrotnie nagradzane, w tym otrzymało tytuł najlepszej Lokalnej Agencji Roku w latach 2012 – 2019 i 2021 w konkursie CiJ Awards oraz nagrodę dla Najlepszego Zespołu w sektorze magazynowym w latach 2016 – 2017. W 2019 i 2023 r. firma była laureatem w kategorii Lokalna Agencja w konkursie CEE Investment Awards. W 2023 r. AXI IMMO zostało wybrane Lokalnym Agentem Roku 2023 w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w konkursie CEEQA.