Krakowski rynek magazynowy – potencjalne kierunki rozwoju

Obecnie krakowski rynek magazynowy jest jednym z mniejszych rynków logistycznych w Polsce. Charakteryzuje się on niską dostępnością terenów inwestycyjnych ze względu na ukształtowanie powierzchni i rozdrobnioną strukturę właścicielską. Z tego względu rynek magazynowy aglomeracji krakowskiej to rynek z relatywnie wysokimi stawkami czynszów i ograniczoną dostępnością. Dodatkowo przez lata wewnętrzny popyt w rejonie Krakowa był głównie generowany przez rozwój lokalnych producentów i dystrybutorów.
Pomimo wyzwań związanych z dostępnością gruntów, w ostatnich pięciu latach całkowite zasoby rynku magazynowego w Krakowie powiększyły się o niemal 245%. Przełomowy dla krakowskiego rynku może okazać się rok 2021. Już teraz zapowiada się, że będzie rekordowy w ciągu ostatnich 4 lat pod względem dostarczonej powierzchni.

Analizując krakowski rynek magazynowy możemy podzielić na kilka stref magazynowych. Największe zagęszczenie nieruchomości logistycznych znajduje się na wschód od granic Krakowa – w Kokotowie oraz na południowy zachód od miasta — w gminie Skawina. Ważną lokalizacją przemysłową są również okolice lotniska w tym m.in. Modlniczka. Kolebką krakowskiego rynku magazynowego są natomiast Rybitwy ze starszymi obiektami B-klasowymi i SBU w granicach miasta. Nową perspektywiczną lokalizacją logistyczno-produkcyjną, dzięki ukończeniu wschodniej obwodnicy miasta na odcinku S7, staje się Nowa Huta. Skawina zlokalizowana na południowy zachód od centrum Krakowa, posiada długie tradycje przemysłowe. Podrynek ten został zdominowany przez operatorów logistycznych i dystrybutorów. Natomiast położona na północny zachód od Krakowa Modlniczka charakteryzuje się obiektami w formule BTO i BTS. Poza rejonem Krakowa w województwie małopolskim potencjał magazynowo-przemysłowy drzemie także w takich lokalizacjach jak Bochnia, Brzesko i Tarnów.

Rozwijający się rynek magazynowy w rejonie Krakowa

Niemniej według najnowszej analizy rynku nieruchomości magazynowych przygotowanych przez firmę AXI IMMO w raporcie „Polski Rynek Magazynowy w I kwartale 2021 r.” Kraków to dziewiąty co do wielkości rynek magazynowy w Polsce oferujący ponad 560.000 mkw. powierzchni. Oddanie do użytku trzech inwestycji o powierzchni 62.000 mkw. w całym 2020 r. sklasyfikowało krakowski rynek magazynowy niemal na końcu wśród analizowanych regionów logistycznych w Polsce. Sytuacji tej nie poprawiły wyniki nowej podaży w pierwszym kwartale 2021 r., gdyż w analizowanym okresie nie oddano żadnej nowej inwestycji. Barierą, która od lat skutecznie ogranicza budowę nowych obiektów o charakterze przemysłowo-logistycznym na tym rynku jest ograniczona liczba gruntów w mieście Kraków i jego okolicach. Dodatkowo rozwój krakowskiego rynku magazynowego jest do pewnego stopnia hamowany przez bliskość Górnego Śląska. Oddalony jest on zaledwie o 100 km na zachód, a jest drugim największym rynkiem logistycznym w Polsce.

Początek ponownego rozkwitu krakowskiego rynku magazynowego

Pomimo wyzwań impas z brakiem powierzchni magazynowej w ostatnich pięciu latach został przerwany i na krakowskim rynku obserwowaliśmy dynamiczną podaż. Deweloperzy tj. 7R, GLP czy Panattoni wspierani przez lokalnych inwestorów jak BIK, czy Witek oddali do użytkowania ok. 412.000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, która pozwoliła na wzrost całkowitych zasobów magazynowych Krakowa o 260%. Punktem zwrotnym dla lokalnego rynku była końcówka 2018 r. i pierwsze półrocze 2019 r., kiedy oddano do użytku park logistyczny 7R Park Kraków w Kokotowie o powierzchni 180.000 mkw. Inwestycja położona ok. 15 km. od centrum Krakowa wskazała niejako potencjalny wschodni kierunek dalszego rozwoju tkanki magazynowej na tym rynku. Dodatkowo strefy Kokotowa i Targowiska stanowią doskonałą alternatywę dla starszych magazynów np. na Rybitwach, m.in. przez niższe w porównaniu do magazynów miejskich czynsze.

Podaż na krakowskim rynku magazynowym na zakończenie 1 kwartału 2021 r.

Na zakończenie 2020 r. na krakowskim rynku magazynowym znajdowało się 53.000 mkw. powierzchni w budowie. Stanowiły one około 9,5% jego całkowitych zasobów. Sytuacja ta poprawiła się na koniec I kwartału 2021 r., gdzie w trakcie realizacji było dodatkowe 96.000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Duże znaczenie dla rozwoju krakowskiego rynku magazynowego ma planowane ukończenie inwestycji infrastrukturalnych jak np. północnej części obwodnicy Krakowa, które potencjalnie otworzy również północ miasta na kolejne, nowe projekty magazynowe.

Wśród największych obecnie realizowanych inwestycji magazynowych w rejonie Krakowa są:

• kolejny etap parku logistycznego 7R Park Kraków-Kokotów o wielkości 33.000 mkw.,
• centrum dystrybucyjne Panattoni Kraków East II Targowisko, 18.600 mkw.,
• centrum dystrybucyjne Panattoni Kraków West Skawina, 17.600 mkw.

Dołączenie wymienionych nieruchomości zwiększy całkowite zasoby Krakowa o 13%. To przy wysokim poziomie absorpcji może zachęcić kolejnych deweloperów do startu nowych inwestycji. Według naszych szacunków w grudniu 2021 r. krakowski rynek magazynowy powinien przekroczyć 700.000 mkw. nowoczesnej powierzchni wliczając planowane projekty.

Popyt — którzy najemcy wybierają krakowski rynek magazynowy?

Całkowity wolumen transakcji najmu powierzchni magazynowej w Krakowie w 2020 r. wyniósł 137.000 mkw. (+82% r/r). Wśród trzech największych transakcji zanotowanych na rynku znalazły się dwie transakcje z IV kw. 2020 r. Nowa umowa z poufnym najemcą na 13.000 mkw. w 7R Park Kraków (Kokotów) oraz najem 9.200 mkw. przez operatora logistycznego firmę Kenig Spedition od Panattoni Kraków East II Targowisko. Podium domyka transakcja firmy Inpost, która zajęła 9.100 mkw. w Panattoni City Logistics Kraków I. Natomiast na zakończenie I kw. 2021 całkowity popyt wyniósł jedynie 15.000 mkw. Wynik ten jednak nie powinien dziwić. Niska aktywność najemców spowodowana jest ograniczoną w ostatnich miesiącach podażą, która na koniec marca 2021 r. spowodowała spadek stopy pustostanów do poziomu 3%. Co ciekawe, wartość ta jest najniższym wynikiem od prawie 5 lat.

Obecnie krakowski rynek magazynowy oferuje od ręki ok. 16.000 mkw. powierzchni, przy czym średnia krajowa to 6.4%. Stabilna sytuacja pozwala na utrzymanie stawek bazowych w większości lokalizacji w granicach 3,40 – 3,60 EUR/mkw.
Specyfika krakowskiego rynku polega na obsługiwaniu przede wszystkim lokalnych przedsiębiorstw. Są to firmy głównie z sektorów logistyki, e-commerce, produkcji, sieci handlowych i szeroko rozumianego sektora budowlanego/DIY. Niemniej największy udział w popycie w 2020 r. wygenerowały firmy logistyczne (70%). Zaraz z nimi uplasowały się firmy z sektora e-commerce oraz firmy produkcyjne.

Dlaczego na południu regionu małopolski jest tak mało magazynów?

Na lokalnym rynku znajduje się również grupa klientów zainteresowanych obiektami magazynowymi na południe od Krakowa np. w okolicach Nowego Sącza lub Nowego Targu. Jednak w tych lokalizacjach, zaczynając od Myślenic, największe trudności to ukształtowanie terenu i koszty związane z odpowiednim przygotowaniem gruntu pod inwestycję. Oczywiście niewykluczone, że w przyszłości powstanie w tych okolicach nowa tkanka obiektów przemysłowo-logistycznych, jednak w przeważającej większości jako inwestycje prywatne. Średniej wielkości lub duże huby dystrybucyjne obarczone zostałyby bardzo wysokim czynszem. To nie zachęca zarówno deweloperów, jak i najemców do podjęcia kroków w kierunku budowy hal magazynowych na południe od Krakowa.

Rynek inwestycyjny w Krakowie i okolicach

Krakowski rynek magazynowy co jakiś czas przyciąga również uwagę zagranicznych inwestorów poszukujących dobrej jakości aktywów magazynowych. W ostatnim roku odnotowano dwie transakcje w sektorze logistycznym. Pierwszą była sprzedaż wybudowanego przez firmy 7R i Hillwood budynku typu BTS w ramach centrum logistycznego 7R Park Kraków (41.000 mkw.) do funduszu zarządzanego przez GLL Real Estate Partners. Druga transakcja dotyczyła parku logistycznego zlokalizowanego w podkrakowskiej Modlniczce. Nabywcą, wycofującej swoje aktywa z regionu Europy Środkowo-Wschodniej firmy Goodman Group, została spółka GLP Group. W ramach zakupu portfela nieruchomości nowy właściciel nabył prawa m.in. do parku logistycznego Goodman Kraków Airport Logistics Centre (115.500 mkw.). Finalizacja transakcji odbyła się w III kw. 2020 roku, po orzeczeniu przez organy regulacyjne.

Na uwadze należy również mieć fakt, że w popularnym ostatnio modelu finansowania nowych obiektów magazynowych tzw. modelu forward funding inwestorzy zainteresowani rozwojem w województwie małopolskim mogą skorzystać z oferty 26 Stref Aktywności Gospodarczej, a także Specjalnej Strefy Ekonomicznej — Krakowskiego Parku Technologicznego.

Autor: Marta Nowik, Konsultant w dziale powierzchni magazynowych i logistycznych, AXI IMMO

Artykuł ukazał się w 124 numerze magazynu Eurologistics (maj-czerwiec 2021).