Raport: Przyszłość rynku magazynowo-logistycznego w Polsce – trendy rynkowe

Rynek magazynowo-logistyczny ma za sobą kolejny okres stabilnego wzrostu po stronie popytu i podaży. W jakim kierunku będzie rozwijał się sektor? Co będzie decydowało o dalszym jego wzroście, a jakie czynniki będę stały na przeszkodzie? Eksperci AXI IMMO wskazują trendy na rynku magazynowym, które będą kluczowe dla tego sektora w Polsce w kolejnych latach.

Efekt Amazon działa i będzie działał

E-commerce zmienia rynek magazynowo-logistyczny w skali globalnej. Wykorzystanie kanału sprzedaży on-line obserwujemy we wszystkich dziedzinach związanych z konsumpcją. Według danych z Digital Market Outlook Statista (Źródło: Digital Market Statista: Worldwide e-commerce revenue forecast 2017 – 2023 in US dollars), całkowita wartość rynku e-commerce na świecie wzrosła w ciągu ostatniego roku o 15%, co dało wartość 1,78 biliona dolarów. Łącznie on-line kupuje już 1,8 miliarda osób, w Polsce około 15 mln i ta liczba stale rośnie. Wartość krajowego e-commerce w 2018 r. osiągnęła wynik ponad 40 mld zł, a w 2020 przekroczy 70 mld zł (Źródło: Raport Gemius „E-commerce w Polsce 2017 i 2018″).

Nowy hegemon sposobu konsumpcji sprawia, ze niemal wszystkie trendy na rynku magazynowym związane będą z dostosowaniem magazynu i operacji logistycznych do potrzeb tej wymagającej branży. Na naszych oczach zmieniają się standardy powierzchni magazynowej, transformacji ulegają łańcuchy dostaw, obsługa konsumenta i digitalizacja procesów magazynowo-logistycznych.

Magazyny wracają do miast

Rosnące oczekiwania konsumentów będą wymagały dalszej transformacji łańcuchów dostaw, czego efektem będzie zwiększone zapotrzebowanie na magazyny miejskie, aby efektywnie realizować usługi związane z dostawą następnego lub tego samego dnia. Wyzwaniem dla deweloperów z pewnością będzie dostępność terenów inwestycyjnych w mieście i na jego obrzeżach. Zwłaszcza, że przez ostatnie lata zauważalny był postępujący proces wychodzenia sektora poza miasta. Tereny przemysłowe przeznaczane były na osiedla mieszkaniowe, biura i obiekty handlowe.

W łańcuchu dostaw nadal będą popularne ponadregionalne centra dystrybucyjne, ale jednocześnie wsparte przez sieć podmiejskich centrów zajmujących się dostawami w krótkim cyklu.

Inteligentny magazyn

Niekonwencjonalne narzędzia wspomagające obsługę w magazynie i dostawy produktów będą się rozwijać. Dziś drony dostarczające przesyłki czy autonomiczne samochody to ciekawostki technologiczne pozostające w Polsce na etapie testów. Jednak w tym kierunku będzie zmierzał rynek magazynowo-logistyczny.

Magazyn typu smart będzie zakładał również szerokie wykorzystanie różnego typu narzędzi softwarowych, gdzie dzięki połączeniu pracy urządzeń i ludzi za pomocą aplikacji, czujników, bezprzewodowej łączności zwiększy się skuteczność w zarządzaniu produktami w zakresie ceny, czasu i miejsca.

Przewidywana wartość rynku narzędzi automatyzacji w 2020 r. wyniesie 149 mld dolarów, a do 2024 r. wzrośnie nawet do 321 mld dolarów (Źródło: US Zion Market Research 2018).

Lokalizacja, lokalizacja…i pracownicy

Najniższy od 25 lat poziom bezrobocia w Polsce na poziomie 5,8% odnotowany na koniec grudnia 2018 r. (Źródło: GUS, styczeń 2019), w połączeniu z niskimi wskaźnikami aktywności zawodowej, starzeniem się społeczeństwa i niskim wiekiem emerytalnym, powodują, że w kolejnych latach możliwość pozyskania pracowników będzie kluczowa zwłaszcza dla firm produkcyjnych i e-commerce. Dlatego też z punktu widzenia najemców oraz inwestorów lokalizacja budynków magazynowych przy głównych szlakach autostradowych nadal będzie istotna, ale już nie pierwszoplanowa. Najważniejsza będzie dostępność kadr. Efektem tego będzie rozwój nowych lokalizacji magazynowych w byłych miastach wojewódzkich, gdzie  możliwości pozyskania kadr są większe.

Operacja tuning magazynu

Zmniejszające się zasoby gruntów, rosnące stawki czynszów, ograniczona dostępność kadr oraz postępujący proces robotyzacji i automatyzacji operacji na powierzchni magazynowej będzie wpływał na parametry techniczne budowanych hal magazynowo-logistycznych.  Standard 10 m wysokości odejdzie w zapomnienie. Najemcy zgodnie z indywidualnie projektowanymi procesami będą oczekiwali od deweloperów realizacji magazynów  dostępem do zwiększonej mocy, projektowaną pod roboty posadzką czy dachem-ogrodem dla pracowników.

Eco-friendly magazyn

Rosnące koszty mediów i strategie wielu najemców zwracających uwagę na proekologiczne rozwiązania zmieniają standard energetyczny magazynów. Już dziś wprowadzane jest oświetlenie LED, lepiej izolowane ściany, kolejny krok to fotowoltanika i jeszcze bardziej wydajne systemy zarządzania mediami. Certyfikacja magazynów, podobnie, jak w sektorze biurowym, stanie się standardem rynkowym.

Czas na kolej i wykorzystanie nowego Jedwabnego Szlaku

Przede wszystkim szlak drogowy, ale również kolejowy łączący Chiny z Europą to strategiczna inicjatywa chińskiego rządu. Aktualnie 90% ładunków z kierunków azjatyckich jest dostarczanych do Europy drogą morską. Jednakże import towarów koleją z Chin w ciągu pięciu lat wzrósł ponad dwukrotnie i nadal rośnie, podobnie w przypadku eksportu do Azji. Rocznie z Polski do Chin drogą kolejową transportuje się 30 ton towarów. Jest to skromny wynik, ale potencjał wzrostu w kolejnych latach duży.

Polska z racji swojego położenia geograficznego ma szansę stać się pomostem łączącym rynki zachodnie z Centralną Azją. Ale kwestią, która stoi na przeszkodzie są procedury administracyjne, braki w infrastrukturze i jej niewydolność.

Magazyn równoprawnym członkiem „klubu inwestycyjnego”

W kolejnych latach zainteresowanie produktami magazynowymi wśród inwestorów będzie rosło. Polski rynek magazynowo-logistyczny ma stabilne podstawy do wzrostu. To dzięki rozwojowi sprzedaży on-line, konkurencyjnym stawkom czynszów i położeniu na przecięciu najważniejszych szlaków transportowych Europy. Dodatkowo, rynek magazynowy jest coraz bardziej dojrzały, czego efektem są zmiany w strukturach najmu, gdzie zaczynają przeważać umowy na okres 5 i więcej lat.

Nowy azjatycki kapitał płynie do regionu CEE i Polski szerokim strumieniem. W rezultacie ponad 20% rynku powierzchni magazynowych w Polsce należy do funduszy z kapitałem azjatyckim. Produkty magazynowe po latach są oceniane jako równie wartościowe co inwestycje biurowe i handlowe.

O trendach na rynku biurowców piszemy  w raporcie Trendy na rynku biurowym.