Raport: Rynek powierzchni magazynowych w 3 kw. 2015 r.

Analitycy AXI IMMO opublikowali nową analizę dla rynku komercyjnego: “Raport: Rynek powierzchni magazynowych w 3 kw. 2015 r”. Wyniki po stronie popytu i podaży na rynku powierzchni magazynowych pokazują, że 2015 może być kolejnym rekordowym rokiem. Popyt przekroczył 540 000 mkw., z czego 50% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Od lipca do września br. podaż wzrosła o 380 000 mkw., z czego najwięcej w regionie Wrocławia i Górnego Śląska. W budowie jest kolejne 600 000 mkw., w tym ponad 150 000 mkw. w regionie Warszawy. W trakcie negocjacji znajduje się kilka dużych projektów, które powinny zamknąć się w ostatnim kwartale. Właśnie on z reguły jest najlepszym okresem pod względem popytu w ciągu roku.

POPYT

Popyt w 3 kw. osiągnął poziom 540 000 mkw. przede wszystkim w okolicach Warszawy: ponad 180 000 mkw. i na Górnym Śląsku: 100 000 mkw. W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku wynik ten jest o 13% wyższy. Najwięcej nowych umów najmu wraz z rozszerzeniami zostało podpisanych w okolicach Warszawy a dotyczyło one powierzchni 98 000 mkw. W strukturze popytu nie nastąpiły znaczące zmiany. Nadal dominują firmy logistyczne (30%) jak również sieci handlowe (20%) oraz lekka produkcja (13%).

Wśród największych nowych kontraktów na rynku powierzchni magazynowych możemy wymienić projekty BTS Sonoco w ramach Panattoni Park Stryków II (26 600 mkw.), BTS Bombardier we Wrocławiu (19 400 mkw.), który również realizowany jest przez Panattoni, czy ekspansję Euro-net w Prologis Park Janki o blisko 15 000 mkw.

“Od początku roku najemcy podpisali nowe umowy najmu na ponad 1,074 mln mkw., co najlepiej świadczy o dynamice sektora magazynowego w Polsce. Wśród nowych umów najmu dominują kontrakty związane z potrzebą powiększenia powierzchni lub zmiany na bardziej nowoczesny magazyn w celu optymalizacji procesów logistycznych i produkcyjnych.” – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO. – “W strukturze nowego popytu widać również coraz większy udział średniej wielkości polskich firm, które w wyniku nowych zamówień decydują się na przeprowadzki lub rozszerzenia zajmowanej powierzchni.” – dodała Renata Osiecka.

PODAŻ

W 3 kw. 2015 roku deweloperzy oddali do użytku 390 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.  Jest to o 20% mniej w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego, ale należy zaznaczyć, że we wrześniu 2014 r. ponad połowę nowej podaży stanowiły dwa projekty dla firmy Amazon. Aktualnie rozkład nowej podaży jest bardziej proporcjonalny. Najwięcej nowych powierzchni magazynowych zostało ukończonych we Wrocławiu (109 000 mkw) w ramach czterech inwestycji oraz na Górnym Śląsku (61 000 mkw.) w ramach 2 projektów. Blisko 80 000 mkw. to podaż na mniejszych rynkach, takich jak Rzeszów, Lublin i Szczecin.

Aktywność deweloperska na rynku powierzchni magazynowych pozostaje wysoka. Aktualnie w budowie jest ponad 600 000 mkw., z czego 42% to inwestycje spekulacyjne lub częściowo spekulacyjne. Najwięcej nowych projektów jest realizowana w okolicach Warszawy: 155 000 mkw., następnie na Górnym Śląsku: 98 000 mkw. Warto też zaznaczyć obecność deweloperów na mniejszych rynkach, gdzie realizują inwestycje częściowo spekulacyjne. Nowe projekty są uruchamiane w Szczecinie, Bydgoszczy czy Lublinie.

“Deweloperzy zachęceni wysoką aktywnością najemców i niską dostępnością powierzchni w wybranych regionach coraz odważniej realizują kolejne inwestycje. Warto zwrócić uwagę na fakt, że najwięksi gracze rynkowi powrócili do realizacji inwestycji, również tych spekulacyjnych, w rejonie Warszawy. Park magazynowe są w trakcie realizacji w nowych lokalizacjach, takich jak: Grodzisk Maz. czy Raszyn. Ponad 25% powierzchni będącej w budowie w okolicach Warszawy to projekty spekulacyjne.” – dodała Renata Osiecka.

Wśród największych inwestycji oddanych w tym kwartale możemy wymienić: II etap Panattoni Park Wrocław III (50 700 mkw.), BTS dla GE w Bielsko-Białej (45 000 mkw.) czy Goodman Wrocław IV Logistics Centre (39 500 mkw.)

POZIOM PUSTOSTANÓW

Na koniec III kw. 2015 r. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 5,3%. Jest to wzrost o 0,3% względem II kw. br. We wszystkich regionach dostępność powierzchni jest poniżej 10%. Podobnie jak w II kw. najwięcej wolnych modułów pozostaje Warszawie (9,8%) oraz okolicach (8,5%). Ponadto we Wrocławiu (7,2%) w wyniku oddania do użytku blisko 30 000 mkw. bez zabezpieczonych umów najmu.

Największe problemy z dostępnością powierzchni od zaraz występują w Poznaniu i Polsce Centralnej, gdzie współczynnik powierzchni niewynajętej wynosi 3%. W I kw. przyszłego roku sytuacja powinna się poprawić w regionie Poznania; w przypadku Łodzi niska dostępność może utrzymać się na tym samym poziomie w perspektywie najbliższych 6-7 miesięcy.

CZYNSZE

Pomimo niskiego poziomu pustostanów obserwujemy tendencję spadku czynszów efektywnych przy nowych, uruchamianych inwestycjach na Górnym Śląsku, w regionie Poznania i Warszawy. Ponadto coraz bardziej pogłębia się różnica pomiędzy oferowanymi stawkami czynszów bazowych i efektywnych. Stabilne stawki utrzymują się w istniejących projektach.

PROGNOZY

Aktualnie na rynku powierzchni magazynowych duża liczba projektów jest w fazie zaawansowanych negocjacji, co pozwala stawiać optymistyczne prognozy na kolejne miesiące. Siłą napędową po stronie popytu będą ekspansje i relokacje najemców. Wynikają one z potrzeby powiększenia zajmowanej powierzchni magazynowej i produkcyjnej oraz nowe inwestycje bezpośrednie firm krajowych i zagranicznych.

Po stronie podaży będziemy obserwować rozwój nowych lokalizacji wzdłuż kolejnych węzłów autostradowych i dróg ekspresowych. Tak jak już ma to miejsce w Warszawie (Grodzisk Maz.), w Poznaniu (Wysogotowo) czy Wrocławiu (północno-zachodnia część miasta).