Raport: Rynek magazynowy w I połowie 2015 r.

Rynek magazynowy w I połowie 2015 r. – silny popyt na poziomie 1,27 mln mkw. i spadający we wszystkich regionach poziom pustostanów motywuje deweloperów do uruchamiania kolejnych inwestycji nie tylko na dojrzałych rynkach, ale też w nowych lokalizacjach. W budowie pozostaje 680 000 mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowej, z czego 172 000 mkw. to inwestycje spekulacyjne. Kolejne przynajmniej 100 000 mkw. jest na etapie przygotowywania pozwoleń na budowę.

POPYT

Na koniec czerwca br. popyt brutto, czyli nowe umowy, ekspansje i przedłużenie, wyniósł 1,27 tys. mkw. i był o 350 000 mkw. wyższy, niż w tym samym okresie w 2014 r. 63% transakcji stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje klientów w dotychczasowych lokalizacjach. Najwięcej, bo 270 000 mkw., wynajęte zostało w regionie Polski Centralnej oraz Warszawie i okolicach. Najwyższy popyt netto 164 000 mkw. również odnotowano w Polsce Centralnej, następnie w regionie Poznania i na Górnym Śląsku. Poza głównymi regionami widoczny był wzrost popytu na nowych rynkach takich jak Lublin i Rzeszów, gdzie łącznie wynajęto ponad 100 000 mkw.

Obecny wzrost gospodarczy opiera się na solidniejszych niż w czasie poprzednich cyklów koniunkturalnych podstawach. Utrzymuje się niska inflacja, obserwujemy rozsądny wzrost akcji kredytowych i malejący deficyt na rachunku obrotów, a dodatkowo stabilnie rośnie konsumpcja prywatna, co przekłada się pośrednio na dynamiczny rozwój rynku nieruchomości przemysłowych w Polsce – skomentowała Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO. Znaczna cześć nowego popytu w sektorze generowana jest przez firmy związane z rynkiem konsumenta końcowego. Szacujemy, że na koniec br. popyt netto może przekroczyć ubiegłoroczny rekord 1,4 mln mkw. – dodała Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

W strukturze popytu w pierwszej połowie roku tradycyjnie największy 33% udział mieli operatorzy logistyczni, ale warto zaznaczyć wyższą niż w ubiegłych latach aktywność firm z sektora dom i wnętrze i szeroko rozumianego sektora elektronicznego, które odpowiednio miały 17% i 13% w całości odnotowanego popytu.

PODAŻ

W pierwszej połowie roku do użytku oddano 472 000 mkw., jest to wzrost o 58% względem tego samego okresu roku poprzedniego. Najwięcej, bo o 182 000 mkw. w ramach 5 inwestycji wzbogacił się rynek w Poznaniu.

Obserwujemy wysoką aktywność deweloperów, w budowie jest ponad 680 000 mkw. nowoczesnych powierzchni magazynowych, z czego ponad 170 000 mkw. to powierzchnia spekulacyjna. W porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego, wolumen realizowanej powierzchni spekulacyjnej jest ponad dwukrotnie wyższy. Warto zaznaczyć, że poza dużą liczbą projektów w realizacji, niemal na każdym rynku, deweloperzy mają zabezpieczone grunty pod nowe inwestycje. Dotyczy to nie tylko dojrzałych rynków jak, Warszawa czy Poznań, ale również nowych lokalizacji takich jak Bydgoszcz czy Lublin – podsumowała Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

POZIOM PUSTOSTANÓW

Na koniec II kw. 2015 r. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 5%. Jest to spadek o 0,7% względem I kw. br. W ujęciu rocznym spadł o 5,4%. Jest to historycznie najniższy średni poziom pustostanów w Polsce. Łącznie do wynajęcia pozostaje 480 000 mkw. We wszystkich regionach dostępność powierzchni spadła poniżej 10%. Najwięcej wolnych modułów pozostaje w Warszawie (9,7%) oraz okolicach (9,5%), a następnie na Górnym Śląsku. Najniższy poziom pustostanów poniżej 3% występuje w Poznaniu i Wrocławiu. Warto też zaznaczyć, że cześć powierzchni jest zajęta pod kontrakty „short term”, które formalnie nie są wliczane, jako powierzchnia wynajęta.

CZYNSZE

W ostatnim półroczu czynsze utrzymały się na stabilnym poziomie, takie pozostaną w kolejnych miesiącach, pomimo niskiego poziomu pustostanów. Niewielkich podwyżek możemy oczekiwać w Polsce Centralnej, ze względu na niską dostępność powierzchni i brak realizacji inwestycji spekulacyjnych.

PROGNOZY

W drugiej połowie roku możemy spodziewać się utrzymania wysokiej aktywności deweloperskiej. Niski poziom pustostanów będzie zachęcał deweloperów do uruchamiania kolejnych inwestycji. Możliwe, że część z nich będzie realizowana spekulacyjne, cześć głównie w regionie Warszawy oraz nowych lokalizacjach po podpisaniu umów typu pre-let.

Pod względem popytu trend wzrostowy powinien utrzymać się, głównie dzięki rozwojowi firm obecnych już na polskim rynku oraz inwestycją zagranicznym. Sektorami z największym potencjałem rozwoju pozostanie sektor FMCG, elektronika, dom i wnętrze zwłaszcza w kanale sprzedaży e-commerce.