Raport AXI IMMO: Rynek magazynowy w Polsce Centralnej bez tajemnic

Ze względu na strategiczne położenie regionu województwa łódzkiego od początku formowania się polskiego rynku magazynowego rejon Polski Centralnej znajdował się wśród lokalizacji z największym potencjałem rozwoju. W 2009 r. podaż w regionie oscylowała w granicach 875 tys. mkw., niecałą dekadę później – w 2018 r. przekroczyła 2,55 mln mkw., a rynek z popytem na poziomie 690 tys. mkw. jest w doskonałej kondycji – wynika z raportu przygotowanego przez AXI IMMO.

Region zapomina o luce podażowej – rozwijają się nowe lokalizacje

W 2018 r. wynajęto ponad 690 tys. mkw. powierzchni magazynowej, z czego 87% to nowe umowy najmu. Deweloperzy realizują kolejne inwestycje, czego efektem jest 720 tys. mkw. oddanych do użytku 2018 i 465 tys. mkw. w budowie na koniec grudnia 2018.  Dziesiątki tysięcy metrów kwadratowych powstają w nowych lokalizacjach regionu. Analiza danych rynkowych z lat 2008 – 2018 przygotowana przez firmę doradczą pokazuje jednak, że w ostatniej dekadzie Polska Centralna jako hub logistyczny miała dwa momenty krytyczne.

Z danych zawartych w raporcie AXI IMMO wynika, iż w 2013 r. odnotowano wyraźne zmiany w zestawieniu najpopularniejszych lokalizacji magazynowo-przemysłowych. Podaż na rynku Polski Centralnej przekroczyła wtedy 1 mln mkw., ale pod kątem dynamiki podaży oraz popytu wyraźnie wyprzedzał ją Poznań. Polska Centralna przestała być 3. największym rynkiem magazynowym w Polsce i rywalizowała z rosnącym rynkiem wrocławskim o 4. miejsce. W Łodzi i okolicach był wówczas najwyższy w kraju poziom pustostanu – 15,8%, a stawki efektywne czynszów spadały. Sytuacja wróciła do normy po dwóch latach – w 2015 roku, kiedy odnotowano w tym regionie poziom popytu przekraczający 550 tys. mkw. Wystąpił wówczas znaczny spadek powierzchni dostępnej od zaraz – do 3,7%. Ze względu na zmiany przepisów związanych z obrotem gruntami rolnymi i idące za nimi trudności z pozyskaniem działek pod budowę nowych inwestycji, poziom pustostanów sukcesywnie spadał i nastąpił wzrost stawek czynszów. W rekordowym pod względem popytu 2017 roku (960 tys. mkw. wynajętej powierzchni) poziom pustostanów osiągnął najniższą wartość w kraju – 0,2%. Wynajęte zostały nawet długo dostępne na rynku powierzchnie w Piotrkowie Trybunalskim. Dopiero w 2018 r. deweloperzy dostarczyli na rynek blisko 720 tys. mkw. nowej powierzchni, co ustabilizowało sytuację na rynku.

Rynek magazynowy Polski Centralnej w 2018 r.

 Popyt – duże umowy zmieniają rozkład geograficzny popytu

W 2018 r. region Polski Centralnej cieszył się dużym zainteresowaniem najemców osiągając wynik 690 tys. mkw. wynajętej powierzchni, z czego 87% objęły nowe umowy najmu. Rezultat ten plasuje Polskę Centralną na drugim miejscu w rankingu najbardziej pożądanych lokalizacji logistycznych w kraju.

W 2018 r. zainteresowanie trzema głównymi lokalizacjami w regionie rozkładało się relatywnie proporcjonalnie, a uwagę najemców przyciągnęły też mniej popularne dotychczas lokalizacje regionu. Udział Łodzi w całkowitym wolumenie wynajętej powierzchni w regionie wyniósł w 2018 r. 32 %, a Strykowa i Piotrkowa Trybunalskiego odpowiednio – 21% i 22%. W pozostałych lokalizacjach regionu podpisano umowy najmu obejmujące 25% powierzchni.

Hubert Wojtera, Senior Consultant Industrial & Logistic w AXI IMMO wyjaśnia: “Transakcje poza głównymi rynkami Polski Centralnej dotyczyły głownie projektów „szytych na miarę”,  w tym BTS dla Leroy Merlin budowane przez Panattoni Europe w miejscowości Piątek. Duży kontrakt na budowę prawie 124 tys. mkw. znacznie przyczynił się do zmiany rozkładu geograficznego popytu na rzecz alternatywnych lokalizacji. Ich atutem jest m.in. większa dostępność rąk do pracy w porównaniu do Łodzi czy Strykowa, gdzie dziś coraz trudniej jest pozyskać pracowników.”

 Region przyciąga głównie duże firmy logistyczne i sieci handlowe, które zgłaszają zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie magazynowe, przystosowane do obsługi operacji logistycznych m.in. dla sektora e-commerce. Aktywne na rynku są również podmioty działające w branżach elektroniki i budownictwa.

Podaż – Polska Centralna nieustannie na celowniku deweloperów

W 2018 r. podaż powierzchni magazynowej w Polsce Centralnej przekroczyła 2,55 mln mkw., co stanowi 16,2% istniejącej powierzchni dostępnej w Polsce. W całym regionie do użytkowania oddano niemalże 720 tys. mkw. powierzchni magazynowej. Wynik ten stanowi ponad 32% nowej podaży w Polsce.

Najwięcej nowej powierzchni oddano do użytkowania w Łodzi – 278 tys. mkw., co stanowi 39% nowej podaży regionu. W Strykowie i Piotrkowie Trybunalskim nowa podaż wyniosła odpowiednio 187,1 tys. mkw. (26% nowej podaży regionu) i ponad 33,8 tys. mkw. (5% nowej podaży regionu). Znaczny udział w nowej podaży – na poziomie 30% odnotowały lokalizacje poza głównymi subrynkami.

Na koniec 2018 r. w Polsce Centralnej w budowie znajdowało się 465 tys. mkw. Jest to 21% budowanej powierzchni magazynowej w kraju. 89% tej powierzchni stanowią projekty typu pre-let i BTS, zaś projekty spekulacyjne – 11%. Rozpoczęte budowy z powierzchniami spekulacyjnymi w regionie na koniec grudnia 2018 r. znajdowały się w Łodzi, a także w Kutnie, gdzie deweloper Hillwood w pierwszej połowie 2019 r. dostarczy na rynek inwestycję o powierzchni 32 tys. mkw.

“Region cieszy się dużym zainteresowaniem deweloperów, którzy aktywnie poszukują tam gruntów. Szczególnie koncertują się oni na Łodzi, gdzie chcą rozwijać miejskie formaty do obsługi tzw. . „logistyki ostatniej mili”, ale ich uwagę przyciągają także dotąd mniej popularne lokalizacje w województwie łódzkim z dobrym zapleczem infrastrukturalnym, gdzie łatwiej pozyskać grunty inwestycyjne.” – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Wśród deweloperów największy udział w nowej podaży miała firma Panattoni Europe – 64%, następnie deweloperzy Hillwood – 21% i Segro – 8,6%.

Wskaźnik pustostanów i czynsze – nowe projekty sukcesywnie zapełniły lukę podażową, czynsze z trendem wzrostowym

 Średni wskaźnik pustostanów dla Polski Centralnej wyniósł 5,3%, co oznacza wzrost o 5,1% p.proc. rok do roku.  Wskaźnik pustostanów dla poszczególnych subregionów na koniec 2018 r. kształtował się następująco: Łódź – 2,3%, Stryków 11,3%, Piotrków Trybunalski – 5%. W roku 2019 spodziewane są wyraźne zmiany tych wskaźników. Wynikać one będą z planowanych relokacji najemców do nowobudowanych obiektów oraz planowanych do oddania do użytkowania powierzchni spekulacyjnych.

Najwyższe czynsze efektywne za wynajem metra kwadratowego powierzchni magazynowej odnotowuje się w Łodzi – 2,50-2,90 EUR/mkw. Czynsze w stolicy regionu od dłuższego czasu pozostają na stabilnym poziomie. W Strykowie i Piotrkowie Trybunalskim, lokalizacjach o większej elastyczności pod tym względem, stawki efektywne oscylowały w granicach odpowiednio 2,20-2,60 EUR/mkw. oraz 2,10-2,50 EUR/mkw.

Prognozy dla rynku magazynowego w Polsce Centralnej

Dalszy dynamiczny rozwój rynku magazynowego w Polsce Centralnej będzie podporządkowany trendom sektora e-commerce. Spodziewany jest dalszy wzrost liczby projektów typu pre-let oraz BTS dla e-handlu oraz obsługujących ten kanał sprzedaży operatorów logistycznych.

Spodziewany jest wzrost różnorodności projektów oferowanych przez deweloperów. Obok wzrostu udziału obiektów BTS i BTO zauważalne staną się inwestycje miejskie SBU jak również formaty dedykowane do obsługi „logistyki ostatniej mili”.

Powrót inwestycji z komponentem spekulacyjnym

Wysoka aktywność deweloperów i relatywnie duży wolumen inwestycji z komponentem spekulacyjnym spowodują, że dostępność powierzchni magazynowych będzie rosła. Prognozowane jest utrzymanie się dotychczasowych poziomów średnich stawek za wynajem powierzchni w regionie.

Wyzwaniem dla regionu Polski Centralnej będą rozciągnięte w czasie procesy inwestycyjne spowodowane ograniczeniem dostępności firm budowlanych oraz rosnące koszty pracy. Wciąż dotkliwy będzie deficyt pracowników, w szczególności w Łodzi i Strykowie, co wpłynie na wzmożony rozwój rynku poza głównymi subregionami. Szlaki przetrze oddany w 2019 r. park magazynowo-logistyczny Hillwood Kutno.

O stanie rynku magazynowego w Polsce w 2018 roku czytaj więcej w Raport – rynek magazynowy w 2018 r. i prognozy na 2019 r.