Firma AXI IMMO prezentuje wyniki najnowszego raportu „Polski rynek magazynowy w III kw. 2021 r.”

Aktywność deweloperów na polskim rynku magazynowym na zakończenie września 2021 r. pozostaje na wysokim poziomie. Oddanie w III kwartale br. 660 tys. mkw. zwiększyło całkowite zasoby logistyczno-przemysłowe do poziomu 22,4 mln mkw. W budowie znajduje się 3,46 mln mkw., z czego ponad 1,22 mln mkw. (+120% r/r) to inwestycje bez zabezpieczonych umów najmu. W analizowanym okresie popyt brutto wyniósł 1,44 mln mkw. (+16% r/r), gdzie zgodnie z przewidywaniami główną siłą pozostawały segmenty e-commerce oraz logistyka. Korelacja silnego popytu i umiarkowanej nowej podaży wpływa na wskaźnik pustostanów, który na koniec września wskazywał 5,04% (-2,66 pp. r/r). 

Magazyny z blisko 50% udziałem na rynku inwestycyjnym po pierwszych trzech kwartałach 2021 r.

Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce po zsumowaniu pierwszych trzech kwartałów 2021 r. wyniósł 3,53 mln EUR. Segment nieruchomości magazynowych odpowiada za blisko połowę (ok. 1,7 mln EUR) wypracowanego w tym czasie kapitału, przy czym w samym III kwartale przeprowadzono transakcje na poziomie 800 mln EUR.

Wśród największych wybranych transakcji na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym znalazły się sprzedaż portfela Tristar (160 000 mkw.) z nieruchomościami znajdującymi się w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie, Czeladzi i Gdańsku do funduszu Exeter. Z kolei fundusz Savills IM – ELF3 Fund zdecydował się kupić Panattoni A2 Warsaw Park (103 700 mkw.) znajdujący się w Grodzisku Mazowieckim od Invesco Real Estate. W III kw. aktywna była również firma 7R, która sprzedała trzy swoje parki magazynowe tj. 7R Park Kowale II (52 000 mkw.) nabyło Generali Real Estate, a nowym właścicielem 7R Park Poznań East i 7R Park Sosnowiec (łącznie ponad 44 800 mkw.) zostało CBRE IM.

Obserwowany w III kw. 2021 r. na rynku magazynowym silny apetyt inwestorów spowodował dalszą kompresję stóp kapitalizacji, w której obiekty big box wycenia się na 4,5 – 5,0%, z kolei magazyny miejsce na ok. 4,25% – 4,50%.

 

– Sektor nieruchomości magazynowych w pełni korzysta na swojej szansie i po latach dominacji nieruchomości biurowych i handlowych teraz on jest na czele zainteresowania zagranicznych podmiotów. Największa uwaga inwestorów skupia się wokół dużych hubów magazynowych typu multitenant, które w br. stanowią ponad połowę przeprowadzonych transakcji. Szybki rozwój segmentu logistyki miejskiej, a także zwiększona liczba projektów typu BTS sprawia, że również te klasy aktywów są coraz częściej rozpatrywane jako dobra okazji do spieniężenia kapitału – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

 

Pięć głównych rynków magazynowych odpowiadało za ponad 73% całości popytu w III kw. 2021

Od początku lipca do końca września br. popyt brutto na polskim rynku magazynowym wyniósł 1,44 mln mkw. (+16% r/r). W analizowanym okresie najemcy byli najaktywniejsi w Warszawie, na drugim miejscu na Górnym Śląsku, następnie w regionie kujawsko-pomorskim, Dolnym Śląsku i Poznaniu. W strukturze popytu w III kw. dominowały transakcje dla operatorów logistycznych i e-commerce, które łącznie odpowiadały za ponad 50% najmów.

Popyt brutto w regionach w trzecim kwartale — wielka piątka

  • Warszawa  365 000 mkw.
  • Górny Śląsk  266 000 mkw.
  • woj. kujawsko-pomorske  171 000 mkw.
  • Dolny Śląsk  148 000 mkw.
  • Poznań  147 000 mkw.

Wśród pięciu największych transakcji w III kw. 2021 r. znalazły się wynajęcie (nowa umowa) ponad 104000 mkw. przez międzynarodową firmę z branży e-commerce w Hillwood Bydgoszcz, następnie trzech operatorów logistycznych zdecydowało się podpisać nowe umowy kolejno na ponad 53000 mkw. w 7R Park Goleniów II, 34000 mkw. w Panattoni Park Głogów i 29700 mkw. w Segro LP Poznań Komorniki. Z kolei firma z branży narzędzi podpisała umowę na 26000 mkw. w Segro Business Park Gliwice.

Całkowity wolumen najmu w okresie od stycznia do września 2021 r. na polskim rynku magazynowym wyniósł 4,38 mln mkw. Wynik ten przekłada się na wzrost o 25% w ujęciu rok do roku. Największą aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. zarejestrowano w Warszawie, następnie na Górny Śląsku i Poznaniu, a także na Dolnym Śląsku i w Polsce Centralnej. Przy czym w strukturze popytu za aż 75% odpowiadały nowe umowy najmu i ekspansje.

Całkowity popyt od stycznia do końca września 2021 roku — wielka piątka

  • Warszawa  944 000 mkw.
  • Górny Śląsk  816 000 mkw.
  • Poznań  797 000 mkw.
  • Dolny Śląsk  585 000 mkw.
  • Polska Centralna  487 000 mkw.

 

– Znajdujemy się na najlepszej drodze do wyrównania bądź pobicia ubiegłorocznego wyniku w popycie na polskim rynku magazynowym. Przebicie granicy 5,2 mln mkw. jest bardzo realne, odzwierciedlają to świetne wyniki za pierwsze trzy kwartały br. i 25% wzrost w aktywności najemców względem ubiegłorocznych wskaźników wynajmu. Rozwój e-commerce i branż obsługujących ten sektor napędza rynek. Z uwagą należy również śledzić aktywność firm kurierskich, które zapowiedziały, że w wybranych miastach do końca 2021 r. wprowadzą usługę same-day-delivery. Niemniej, spodziewamy się, że większa regionalizacja łańcuchów dostaw zintensyfikuje w następnych miesiącach takie trendy jak nearshoring czy cross-border – mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, AXI IMMO.

 

Rekordowa ilość powierzchni magazynowej w budowie wraz z rosnącym udziałem projektów spekulacyjnych

Aktywność deweloperów na polskim rynku magazynowym w III kw. 2021 r. wyniosła ponad 660 000 mkw. (5,6% r/r), co przełożyło się na wzrost w liczbie całkowitych zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej do poziomu 22,4 mln mkw. W analizowanym okresie najwięcej nowej podaży dostarczono w regionie Polski Zachodniej. Na drugim miejscu uplasował się rejon Poznania, a następnie Dolny i Górny Śląsk. W przypadku Polski Zachodniej znacząca kumulacja była efektem oddania do użytku projektu Panattoni BTS w Świebodzinie (ponad 200 000 mkw. powierzchni użytkowej) dla firmy Amazon.

Nowa podaż w trzecim kwartale — wielka czwórka

  • Polska Zachodnia  316 000 mkw.
  • Poznań  88 000 mkw.
  • Dolny Śląsk  66 000 mkw.
  • Górny Śląsk  61 000 mkw.

Na polski rynek magazynowy w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. dostarczono 1,77 mln mkw. nowej powierzchni, co jest rezultatem podobnym do referencyjnego okresu sprzed roku. W analizowanym czasie najwięcej nowej podaży dostarczono w Polsce Zachodniej, na Górnym Śląsku oraz w Warszawie.

Nowa podaż od stycznia do końca września 2021 – wielka trójka

  • Polska Zachodnia  337 000 mkw.
  • Górny Śląsk  310 000 mkw.
  • Warszawa  259 000 mkw.

Dobre prognozy dla rozwoju rynku magazynowego, a także wysoki popyt wpływają na zdecydowane ruchy deweloperów. Na koniec września 2021 r. w budowie znajdowało się 3,46 mln mkw., z czego 35% to powierzchnia budowana w modelu spekulacyjnym. Wolumen inwestycji bez zabezpieczonych umów najmu wynosi 1,22 mln mkw. i jest to wzrost o ponad 120% względem ubiegłego roku. Wśród największych w budowie parków magazynowych znajdują się GLP Lędziny (111 500 mkw.), Hillwood Bydgoszcz (104 300 mkw.), Panattoni Park Głogów (73 000 mkw.) oraz dwa projekty od 7R tj. 7R Mysłowice (50 770 mkw.) i 7R City Flex Katowice II (41 100 mkw.).

 

– Spodziewamy się, że w najbliższych kilku miesiącach rynek deweloperski będzie stał przed pewnego rodzaju wyzwaniem związanym po pierwsze z zabezpieczeniem i dostępnością gruntów inwestycyjnych, po drugie z rosnącymi kosztami pracy i wydłużeniem o ok. 2-3 miesiące realizacji projektów. Ograniczone alternatywy inwestycyjne utrudniają negocjacje z właścicielami terenów inwestycyjnych, którzy oczekują wyższych stawek wyjściowych.– dodaje Anna Głowacz.

 

Obniżony poziom pustostanów, a jak w czynszach?

Wysoki poziom aktywności deweloperskiej wraz z niesłabnącym popytem wpływa na obniżenie poziomu pustostanów. Na zakończenie III kw. 2021 r. w całej Polsce znajdowało się ok. 1 129 000 mkw. dostępnej od ręki powierzchni tj. ok. 5,04% (-2,66 pp. r/r) całkowitych zasobów rynku magazynowego. Najwyższy współczynnik pustostanów wśród analizowanych rynków pozostaje na Górnym Śląsku (7,6%), Polsce Centralnej (6,6%) i Warszawie (5,2%). W zasadzie brak powierzchni do wynajęcia od zaraz występuje w Szczecinie i Polsce Wschodniej. Relacja popytu do podaży nie wpłynęła znacząco na zmiany stawek czynszów ofertowych w ostatnim kwartale, które utrzymały się na dotychczasowym poziomie.

 

– Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach wyniki nowej podaży na polskim rynku magazynowym nie będą znacząco odbiegać od dotychczasowej średniej. Niemniej na uwadze należy mieć coraz większe wyzwania związane z dostępnością terenów inwestycyjnych wraz z brakami pracowników. Duży wolumen realizowanych inwestycji w modelu spekulacyjnym powinien w najbliższym czasie wpłynąć na wyregulowanie średnich stawek czynszów, a także zaspokoić skokowe zapotrzebowanie na powierzchnię dwóch najaktywniejszych grup najemców, czyli e-commerce oraz operatorów logistycznych. Z kolei u progu działań związanych z ograniczaniem wpływu sektora na zmiany klimatyczne prognozujemy pogłębianie się trendu związanego z wprowadzaniem zielonych rozwiązań do magazynów, w którym to certyfikacja będzie jednym ze standardów – podsumowuje Renata Osiecka.

 

Pobierz i czytaj cały raport:

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i biurowymi, a także zakup i sprzedaż gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B oraz B2C. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. Firma została nagrodzona wielokrotnie w prestiżowym konkursie CiJ Awards organizowanym przez magazyn CEE CiJ Journal. Tytuł najlepszej Lokalnej Agencji Roku AXI IMMO otrzymała kolejno w latach 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 1018, 2019 i 2021. Firma otrzymała także dwukrotnie nagrodę dla Najlepszego Zespołu w sektorze magazynowym w latach 2016 – 2017.