Firma AXI IMMO prezentuje najnowszy raport „Polski Rynek Powierzchni Magazynowych w I połowie 2021 r.”.

Polski rynek powierzchni magazynowych w pierwszej połowie 2021 r. stymulował silny popyt na poziomie 3,3 mln mkw. Podobnie jak w poprzednich kwartałach, najwięcej transakcji zawarli najemcy e-commerce i operatorzy logistyczni. Z kolei po stronie podażowej dostarczenie w zaledwie pół roku ponad 1,1 mkw. nowej powierzchni świadczy o solidnych fundamentach sektora magazynowego. Wypadkową tej aktywności jest szybka absorpcja, która wpływa na spadek poziomu pustostanów (5,4%). Niemniej ilość powierzchni magazynowych i produkcyjnych w budowie jest rekordowa. Mianowicie deweloperzy realizują inwestycje o łącznej powierzchni 3,4 mln mkw. 

Magazyny nie tracą na popularności wśród inwestorów

Na zakończenie pierwszej połowy 2021 r. wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce osiągnął poziom 2 mld EUR. Było to 60 transakcji. Z czego zmiany właścicielskie w sektorze przemysłowo-logistycznym stanowiły ponad 40% (900 mln EUR). Wśród największych transakcji w analizowanym okresie znalazły się sprzedaż portfela AEW, w którym znalazło się pięć nieruchomości o łącznej powierzchni 166.000 mkw. zlokalizowanych na Górnym Śląsku, w Poznaniu i Łodzi. Nowym właścicielem tych parków magazynowych został REINO Capital & IO Asset Management w imieniu Grosvenor Group. Drugie miejsce zajmuje przejęcie przez poufnego nabywcę nieruchomości w Warszawie i Wrocławiu, których właścicielem była firma Panattoni. Podium domyka transakcja z I kw. 2021., w której to Savills Investment Management zakupił od Tritax EuroBox centrum magazynowe Castorama BTS Stryków o powierzchni 101.500 mkw.

Rośnie apetyt inwestorów na obiekty w segmencie logistyki miejskiej

Na uwagę zasługują także zmiany właścicieli magazynów w segmencie logistyki miejskiej. Aktywnym graczem okazał się deweloper 7R, który sprzedał swoją inwestycję w Tczewie (39.000 mkw. oraz ok. 10.000 mkw. do wybudowania) kanadyjskiemu funduszowi inwestycyjnemu BentallGreenOak. Deweloper pozbył się także praw do 7R City Flex Sosnowiec i 7R Siemianowice Śląskie o powierzchni 22.500 mkw. na rzecz paneuropejskiego podmiotu inwestycyjnego M7 Real Estate. Duże zainteresowanie nieruchomościami logistycznymi powoduje kompresję stóp kapitalizacji. Skutkuje to wycenami na poziomie 5,3-5,5% w ujęciu netto za obiekty prime typu big box. Z kolei za magazyny miejskie należy spodziewać się ok. 4,75%.

Nieruchomości prime w cenie

– Głównym czynnikiem determinującymi dobre nastroje inwestorów i duże zainteresowanie sektorem przemysłowo-logistycznym jest przede wszystkim wolumen transakcji najmu z udziałem najemców reprezentujących e-commerce, który utrzymuje popyt na wysokim poziomie. Co warte zauważenia w pierwszej połowie br. rynek inwestycyjny w sektorze logistycznym zdominowały nieruchomości typu prime odpowiadające za około 80% całkowitego wolumenu. Symptomatyczne jest również to, że wraz z rozwojem e-commerce wśród inwestorów rośnie apetyt na mniejsze obiekty z segmentu logistyki miejskiej. Trend ten był zwłaszcza widoczny w II kwartale 2021 roku. Niemniej, tego, co najciekawsze spodziewamy się na zakończenie roku, kiedy to rozpoczęte jeszcze pod koniec ubiegłego lub na początku br. transakcje powinny zostać sfinalizowane. – analizuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Rekordowy poziom powierzchni magazynowych i produkcyjnych w budowie

Na zakończenie czerwca 2021 deweloperzy dostarczyli 1,1 mln mkw. (-2% r./r.) nowoczesnej powierzchni magazynowej i produkcyjnej, przez co całkowite zasoby polskiego rynku nieruchomości przemysłowych osiągnęły poziom 21,7 mln mkw. (+11% r./r.).

Z kolei wg. zapowiedzi deweloperów na koniec I połowy 2021 r. w budowie znajdowało się 3,4 mln mkw. (+96% r./r.), co jest najlepszym wynikiem w historii rynku magazynowego w Polsce! (zobacz dane z analogicznego okresu). Klasyfikację największych parków magazynowych o powierzchni powyżej 100 tys. mkw. otwiera Panattoni BTS Amazon w Świebodzinie. Uplasował się on przed Panattoni CEL HUB — BTO Media Expert w Łodzi i Hillwood Rokitno w regionie Polski Zachodniej. Do wielkiej piątki dołączyły ponadto Panattoni Poznań X – BTS DHL i Hillwood Bydgoszcz.  Na koniec I połowy 2021 r. udział modelu spekulacyjnego w nowej podaży wynosił 29%.

5 największych parków magazynowych:

  1. Panattoni BTS Amazon Świebodzin – 203.500 mkw.,
  2. Panattoni CEL HUB – BTO Media Expert Łódź – 158.000 mkw.,
  3. Hillwood Rokitno (Polska Zachodnia) – 112.500 mkw.,
  4. Panattoni Poznań X – BTS DHL – 108.000 mkw.,
  5. Hillwood Bydgoszcz  – 102.000 mkw.

Współczynnik pustostanów maleje

Jak czytamy w raporcie, na koniec czerwca 2021 r. wskaźnik magazynowej powierzchni niewynajętej spadł do poziomu 5,4% (-1,3 p. proc. r./r.). Najwyższym poziomem pustostanów charakteryzuje się region Górnego Śląska (8,7%), natomiast po drugiej stronie osi znajduje się Polska Zachodnia (1,2%).

– Szybka absorpcja powierzchni i brak stabilizacji w kosztach materiałów budowlanych wpływaj na ograniczenia zachęt ofertowych dla najemców ze strony deweloperów na rynkach o najniższej dostępności w projektach z rynku pierwotnego. Póki co, duży popyt nie wpływa znacząco na wzrost średniej wysokości stawek czynszów, które w ostatnich 6 miesiącach pozostały na stabilnym poziomie. Niemniej spodziewamy się, że część właścicieli nieruchomości przy niskim poziomie pustostanów może zdecydować się na korektę i podwyżkę stawek wyjściowych. – mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Magazynowych.

E-commerce i logistyka kluczowe dla popytu

Aktywność najemców na polskim rynku magazynowym w I połowie 2021 r. zakończył się wynikiem 3,3 mln mkw. (+40% r./r.) wynajętej powierzchni w ramach długoterminowych umów. Z kolei popyt netto nieuwzględniający przedłużeń na koniec czerwca 2021 wyniósł 2,5 mln mkw. (+40% r./r.), w porównaniu do 1,8 mln mkw. rok wcześniej.

W całkowitym wolumenie najmu wśród 15 największych transakcji aż 11 dotyczyło powierzchni przeznaczonej w zupełności lub w dużej części do obsługi handlu e-commerce. Największą podpisaną umową jest najem przez DHL budynku Panattoni BTS w Poznaniu (109.000 mkw.). Drugi z kolei to internetowy sklep z meblami, który zdecydował się na zajęcie 82.300 mkw. w P3 Poznań II. Na trzecim miejscu uplasował się globalny gracz e-commerce, który wynajął 82.200 mkw. w budynku Panattoni BTS Gorzyczki (Górny Śląsk).

W strukturze popytu na polskim rynku magazynowym najaktywniejszymi grupami najemców w okresie pomiędzy styczniem 2021 r. a czerwcem 2021 r. byli:

  1. logistycy (30%),
  2. e-commerce (23%),
  3. tradycyjny handel (22%),
  4. produkcja (8,4%)
  5. budownictwo/wyposażenie wnętrz (5,5%).

Popyt wg. regionów — które rynki magazynowe były najaktywniejsze w I połowie 2021 r.?

– Na polskim rynku magazynowym obserwujemy kontynuację silnego trendu związanego z szybkim rozwojem handlu w internecie, który uczestniczy już w 23% zawieranych umów najmu. Przy czym transakcje te dotyczą zarówno powierzchni wynajmowanej bezpośrednio przez sklepy internetowe, jak i przez obsługujące je firmy logistyczne. Niemniej pod względem wynajętej powierzchni w ujęciu największych rynków logistycznych liderem na koniec I połowy 2021 r. pozostaje Poznań z wynikiem 650 tys. mkw., który wyprzedza Górny Śląsk z 552 tys. mkw. i Warszawę z 546 tys. mkw. – komentuje Anna Głowacz.

Prognoza

– Dobre wyniki makro i mikro ekonomiczne polskiej gospodarki będą wpływać na wzrost zawieranych transakcji najmu, przy czym możemy spodziewać się, że to sprzedaż towarów i produkcja przemysłowa będą główną siłą napędową popytu na nieruchomości przemysłowe. W konsekwencji poziom powierzchni dostępnej do wynajęcia od ręki będzie spadać, co pozwoli deweloperom w drugiej połowie roku na rozpoczęcie wielu nowych inwestycji, w tym projektów spekulacyjnych na najbardziej dojrzałych rynkach. Z dużym zainteresowaniem należy obserwować ewentualne zmiany wysokości w cenach materiałów, które mogą zwiastować presję czynszową i podwyższenie kosztów budowy nowych obiektów. – podsumowuje Renata Osiecka.

Czytaj cały raport:

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych. Są nimi wynajem oraz sprzedaż i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i biurowymi, a także zakup i sprzedaż terenów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C. Niewątpliwie największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego. AXI IMMO otrzymała siedmiokrotnie tytuł CiJ Awards “Najlepsza Lokalna Agencja Roku” (2012 – 2019). Ten prestiżowy konkurs organizowany jest przez magazyn CEE CiJ Journal. Firma ponadto dwukrotnie otrzymała nagrodę dla Najlepszego Zespołu w sektorze magazynowym w latach 2016 i 2017.