AXI IMMO, największa polska firma doradcza na ryku nieruchomości komercyjnych, prezentuje raport „Rynek biurowy w Regionach” podsumowujący sytuacje na ośmiu największych biurowych rynkach regionalnych w Polsce.

Rynek biurowy w miastach regionalnych Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Katowicach, Łodzi, Poznaniu, Szczecinie i Lublinie, dostosowuje się do zmieniających się warunków. Duża dostępność powierzchni biurowej (średnio 17,8%)  powoduje, że najemcy oczekują od wynajmujących większej elastyczności w negocjacjach umów najmu, natomiast deweloperzy obniżają swoją aktywność (120 000 mkw. nowej podaży oddane do użytku w 2024 roku). Pomimo wyzwań w popycie brutto nadal obserwowana jest (710 000 mkw., -5% r/r) stabilizacja, przy czym właściciele biurowców skupiają się na poprawie standardu budynków i wprowadzaniu elastycznych modeli najmu.

Rynek biurowy w Regionach 2024 – spowolnienie podaży – deweloperzy działają ostrożniej

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w miastach regionalnych wynoszą obecnie 6,78 mln mkw. (+2% r/r). Skala nowych inwestycji wyraźnie maleje. W 2024 roku do użytku oddano 120 000 mkw. (-56% r/r). Największymi rynkami regionalnymi pozostają Kraków, Wrocław, Trójmiasto z udziałami w całkowitych zasobach biurowych w Regionach na poziomie odpowiednio 27%, 20% i 16%.

W ramach największych zrealizowanych projektów znalazły się m.in. inwestycje firmy Cavatina – Grundmana Office Park A w Katowicach (20 700 mkw.) oraz Quorum Office Park A we Wrocławiu (18 200 mkw.), z kolei Vastint dostarczył na wrocławski rynek biurowiec B10 (14 100 mkw.).

Obecnie w budowie pozostaje 230 000 mkw. powierzchni biurowej, a dominującymi rynkami pod tym względem są Kraków i Poznań. Wśród największych obiektów w budowie znajdują się AND2 w Poznaniu (40 000 mkw., Von der Heyden Group) czy Tischnera Green Park 1 w Krakowie (24 000 mkw., Stalprodukt).

Wysoki poziom niewynajętej powierzchni sprawia, że deweloperzy zaczynają działać ostrożniej. Średni poziom pustostanów w miastach regionalnych wynosi 17,8% (+0,3 p.p. r/r). Największy udział wolnej powierzchni odnotowano w Katowicach (23,2%), natomiast Szczecin pozostaje rynkiem z najniższym poziomem pustostanów (7,7%).

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań Rynku, AXI IMMO Group, wyjaśnia:

“Decyzje o rozpoczęciu nowych inwestycji są podejmowane z dużą ostrożnością. Kluczowym czynnikiem będzie ich komercjalizacja na etapie przygotowywania – zanim projekt wejdzie w fazę realizacji, właściciele będą starali się zabezpieczyć stabilny poziom wynajmu. Z kolei wysoka dostępność powierzchni biurowej sprzyja najemcom i zwiększa ich możliwości negocjacyjne. Właściciele budynków starają się dostosowywać ofertę, proponując bardziej konkurencyjne warunki najmu oraz inwestując w modernizację i kolejne udogodnienia dla najemców w obiektach.”

Popyt – przedłużenia umów kluczowym trendem

W 2024 roku aktywność najemców powierzchni biurowych w miastach regionalnych wyniosła 710 000 mkw. (-5% r/r). Struktura transakcji pokazuje wyraźny wzrost udziału renegocjacji i przedłużeń umów najmu (51%), kosztem nowych kontraktów (41%).

W 2024 roku najwięcej powierzchni biurowej wynajęto w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, których udział w całkowitym popycie w Regionach wyniósł odpowiednio 37%, 21% i 16%. Są to jednocześnie miasta, które posiadają największe zasoby powierzchni biurowej. Popularnym trendem pozostaje podnajem, który pozwala firmom na optymalizację kosztów najmu.

Sektory IT oraz usług dla biznesu nadal dominują w strukturze najemców. Największą nową transakcją 2024 roku w miastach regionalnych było wynajęcie 10 100 mkw. przez Volvo Tech Hub w Brain Park C w Krakowie.

Czynsze stabilne, wzrost kosztów eksploatacyjnych

Czynsze ofertowe powierzchni biurowej w większości obiektów w miastach regionalnych pozostają na stabilnym poziomie 9,00-17,80 EUR/mkw./mies., przy czym najwyższe stawki odnotowano w Krakowie i Poznaniu. Natomiast  opłaty eksploatacyjne wzrosły i wynoszą od 9,00 do 36,80 PLN/mkw./mies. Wzrosty opłat eksploatacyjnych wynikają m.in. z rosnących kosztów utrzymania budynków oraz energii.

Monika Rykowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO Group, podsumowuje:

„Prognozy na 2025 rok wskazują na umiarkowaną aktywność deweloperów – na rynki regionalne zostanie dostarczone ok. 160 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. Decyzje o kolejnych inwestycjach będą podejmowane w oparciu o poziom przednajmu i zapotrzebowanie rynkowe. Po stronie popytu spodziewamy się, że najemcy w dalszym ciągu będą koncentrować się na optymalizacji zajmowanej przestrzeni, dbając jednocześnie o wysoki standard wykończenia biura i jego design. Rośnie także znaczenie formatów elastycznych – zarówno w modelu co-workingowym, jak i biur serwisowanych, zarządzanych przez zewnętrznego operatora lub właściciela budynku”.

Zapraszamy do zapoznania się z pełnym raportem.

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakup i sprzedaż gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego.

AXI IMMO zostało wielokrotnie nagradzane, w tym otrzymało tytuł najlepszej Lokalnej Agencji Roku w latach 2012 – 2019 i 2021 w konkursie CiJ Awards oraz nagrodę dla Najlepszego Zespołu w sektorze magazynowym w latach 2016 – 2017. W 2019 i 2023 r. firma była laureatem w kategorii Lokalna Agencja w konkursie CEE Investment Awards. AXI IMMO zostało wybrane Lokalnym Agentem Roku w latach 2023 i 2024 w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w konkursie CEEQA. Ostatnim osiągnięciem firmy jest tytuł Doradcy Roku w konkursie Prime Property Prize 2024.