Raport: Rynek magazynowy w Polsce w I połowie 2016 r.

Rynek jest w szczytowej formie, na koniec roku możliwe jest pobicie kolejnych rekordów. Efektem wysokiej aktywności deweloperskiej jest ponad 655 000 mkw. oddanych do użytku od stycznia do czerwca br. oraz 856 000 mkw. w budowie. Dobra koniunktura gospodarcza wpływa na popyt, który na koniec czerwca br. przekroczył 1,39 mln mkw. – podaje AXI IMMO.

Popyt

W pierwszej połowie roku łącznie wynajętych zostało 1,39 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego 64% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. W porównaniu do I połowy 2015 r. popyt był wyższy o ponad 125 000 mkw. Najlepsze wyniki odnotowano w regionie Warszawy (350 000 mkw.), Poznania (216 000 mkw.) i Górnego Śląska (199 000 mkw.). Najwyższa dynamika wzrostu miała miejsce w Bydgoszczy, gdzie w porównaniu z I połową 2015 r. popyt był wyższy o 104%, głównie za sprawą dużych kontraktów na realizację inwestycji typu BTS. Najwięcej nowych umów najmu zostało podpisanych w regionie Warszawy i Poznania. W strukturze popytu niezmiennie najwyższy udział mają operatorzy logistyczni oraz sieci handlowe, głównie za sprawą dużych umów najmu i BTS. Nowe umowy związane są z relokacjami oraz ekspansjami.

Tradycyjne rynki magazynowe były wybierane przez ponad 80% najemców. Pięć głównych regionów magazynowych do nie tylko kluczowe lokalizacje logistyczne, ale również duże rynki wewnętrze, których efektywna obsługa wymaga obecności w regionie – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO. Z drugiej strony dostępność do pracowników w połączeniu z mniej konkurencyjną lokalizacją pozytywnie oddziałuje na rozwój nowych regionów. Bydgoszcz jest tego najlepszym przykładem – dodaje Renata Osiecka.

Przewidujemy, że dobra koniunktura na rynku najmu powinna utrzymać się przez najbliższe 2 lat. Warunki makroekonomiczne są dobre, co sprzyja inwestycjom wewnętrznym firm. Klienci w celu poprawy swojej konkurencyjności inwestują w nowe rozwiązania logistyczne i techniczne, na czym naturalnie zyskuje sektor nieruchomości magazynowo-producyjnych – podsumowuje Renata Osiecka.

Podaż

Rozpędzona machina deweloperska intensywnie działa, czego efektem jest ponad 655 000 mkw. oddanych do użytku od stycznia do końca czerwca br. Jest to wynik o 39% wyższy w porównaniu z analogicznym okresem w ubiegłym roku. Najwięcej nowych projektów powstało w okolicach Warszawy (144 000 mkw.) oraz w regionie Poznania (121 000 mkw.). Na koniec czerwca br. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęły poziom 10,4 mln mkw.

W budowie znajduje się 856 000 mkw. z czego 42% to inwestycje spekulacyjne. Najwięcej projektów w trakcie realizacji znajduje się w regionie Poznania (158 000 mkw.), na Górnym Śląsku (129 000 mkw.) i Polsce Centralnej (102 000 mkw.). Najwięcej projektów spekulacyjnych powstaje w Poznaniu w rejonie Gądek i Tarnowa Podgórnego.

Poziom pustostanów

Duża liczba inwestycji oddanych do użytku i w trakcie realizacji nie wpłynęła znacząco na wzrost dostępności powierzchni magazynowej. Współczynnik pustostanów wzrósł o 0,5%, w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego i wyniósł 5,5%. Podobnie jak w poprzednich kwartałach najwięcej powierzchni do wynajęcia od zaraz pozostaje w regionie Warszawy, z czego najwięcej w okolicach stolicy (9%). Najniższą dostępność na koniec czerwca br. odnotowano w Szczecinie (1,1%). Brak wolnych modułów wystąpił w Krakowie, Bydgoszczy i Toruniu. W drugiej połowie roku spodziewany jest nieznacznego wzrost dostępności powierzchni głównie ze względu na relokacje klientów i uwolnienie dużych modułów w istniejących inwestycjach.

Stawki czynszów

Stawki czynszów od początku roku utrzymują się na stabilnym, niskim poziomie. W II kwartale br. poziom oferowanych czynszów nie zmienił się. Najniższe stawki efektywne, nawet poniżej 2 euro można uzyskać w okolicach Warszawy, Poznania i wybranych lokalizacjach na Górnym Śląsku. Czynsze bazowe utrzymują się na stałbym poziomie, w większości lokalizacji w przedziale od 2,4 do 3,5 EUR za mkw.

Prognozy

W drugiej połowie roku dynamika po stronie popytu pozostanie wysoka. Na koniec roku możemy spodziewać się kolejnego rekordowego poziomu najmu. Główne czynniki wzrostu w sektorze związane są z dobrymi warunkami wewnętrznymi, w tym konsumpcją oraz zmianami w modelu organizacji łańcuchów dostaw. Prognozowany wzrost PKB na poziomie 3,3% do 3,5% w zależności od źródeł przez najbliższe 2 lata jest mocną podstawą do podtrzymania optymistycznych nastrojów na rynku magazynowym.

Po stronie podaży będziemy obserwować wzrost liczby inwestycji w nowych lokalizacjach, gdzie dostępność gruntów i pracowników jest wyższa niż w głównych hubach logistycznych. Liczba projektów spekulacyjnych pozostanie na dotychczasowym poziomie, deweloperzy pomimo dobrych warunków rynkowych dokładnie badają potencjał każdej inwestycji i nie będą budować wysoko ryzykownych projektów. 40-50% inwestycji spekulacyjnych w realizowanym wolumenie to maksimum rynkowe.

Duża konkurencja pomiędzy deweloperami nadal będzie decydowała o utrzymaniu się dotychczasowych poziomów czynszów. Niewielkie wzrosty są możliwe tylko w wybranych lokalizacjach, gdzie ograniczenia wynikają z braku możliwości realizacji nowych projektów np. z powodu niskiej dostępności gruntów.

Raport rynek magazynowy w Polsce w I połowie 2016 r. został opracowany przez analityków AXI IMMO.