Raport: Rynek magazynowy w 2018 r. i prognozy na 2019 r.

Zobacz, czy prognozy się sprawdziły w raporcie dla rynku magazynowego za 1 połowę 2019 roku, jaki przygotowali eksperci AXI IMMO.

Rok 2018 w sektorze magazynowym w Polsce stał pod znakiem dobrej koniunktury z wysokim popytem i podażą, jak podaje AXI IMMO w najnowszej publikacji “Raport — rynek magazynowy w 2018 r. i prognozy na 2019 r.” Zapotrzebowanie ze strony najemców wyniosło 4,01 mln mkw., z czego 72% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Deweloperzy zrealizowali ponad 2,2 mln mkw. nowej powierzchni magazynowo-produkcyjnej, tylko o 8% mniej niż w 2017 r.  W budowie na koniec roku była imponująca liczba 1,9 mln metrów kwadratowych. To oo 37% więcej w porównaniu z analogicznym okresem w roku 2017. Pomimo wysokiej liczby nowych inwestycji współczynnik pustostanów przez cały rok utrzymywał się na niskim poziomie, a na koniec grudnia 2018 wyniósł zaledwie 4,5% – wynika z raportu AXI IMMO.

Rynek inwestycyjny: Rekordowy rok dla sektora magazynowego

Rok 2018 był rekordowy dla całego sektora nieruchomości komercyjnych. Całkowity wolumen transakcji wyniósł 7,2 mld euro i był o 42% wyższy w porównaniu z 2017 r. W segmencie magazynowym łączna wartość transakcji wyniosła 1,8 mld euro. Wynik ten był niemal dwukrotnie wyższy w porównaniu z poprzednim rokiem. Warto dodać, że ponad 1,3 mld euro stanowiły aktywizacje portfelowe. Są one związane z profilem platform inwestycyjnych, które są zainteresowane zakupem o wartości od minimum 70 – 100 mln euro. Największe tegoroczne zmiany właścicieli dotyczyły nabycia nieruchomości Hines przez Blackstone, sprzedaży portfolio Prologis do Mapletree oraz przejęcia części portfela Panattoni przez European Logistic Investment BV.

“Podobnie, jak w innych segmentach rynku, widoczna jest zwiększona aktywność inwestorów z Azji, którzy oceniają rynek Europy Środkowo-Wschodniej jako bezpieczny, a jednocześnie zapewniający wyższe stopy zwrotu z inwestycji. Aktualnie kapitał azjatycki ma ponad 20% udziału w segmencie magazynowym w Polsce.” – komentuje Renata Osiecka, Manging Director w AXI IMMO.

2018 to kolejny rok kompresji stóp procentowych, najlepsze produkty magazynowe zabezpieczone długoterminowymi umowami najmu osiągnęły wartość od 5,25% do 5,50%. Natomiast, stopy zwrotu przy zakupie mniejszych, pojedynczych projektów lub inwestycji oportunistycznych wymagających dodatkowych nakładów nadal osiągają wartości w przedziale 6-7%.

Popyt: Warszawa, Polska Centralna i Górny Śląska odpowiedzialne za ponad 60% popytu

W ubiegłym roku wynajętych zostało 4,01 mln mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej, co było rezultatem zbliżonym do tego z 2017 roku. 72% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje.  W 2018 r. liczba dużych transakcji powyżej 100 tys. mkw. była skromna. Dotyczyła ona projektów Leroy Merlin w Strykowie i Zalando pod Olsztynkiem. Niezależnie wysoki rezultat popytu jest efektem dużego zapotrzebowania na powierzchnie powyżej 20 tys. mkw. ze strony operatorów logistycznych, sieci handlowych, a także dystrybutorów z różnych branż. Średnia wielkość wynajmowanego modułu wyniosła 6 150 mkw.

“W zestawieniu regionów drugi rok z rządu ponad 60% całości popytu wygenerowały trzy lokalizacje: Warszawa, Polska Centralna i Górny Śląsk. W regionie Warszawy wynajętych zostało blisko 1 mln mkw., z czego 80% to umowy podpisane poza granicami miasta. Odpowiednio w Polsce Centralnej najemcy podpisali umowy na ponad 690 tys. mkw., na Górnym Śląsku na 680 tys. mkw. Trzy wymienione lokalizacje charakteryzuje duże zróżnicowanie oferty wewnątrz rynku, względnie wysoka dostępność pracowników, doskonałe zaplecze infrastrukturalne oraz dobre warunki do pozyskiwania gruntów inwestycyjnych.” – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

W strukturze popytu możemy wyróżnić cztery branże odpowiedzialne za trzy czwarte transakcji najmu. Są to operatorzy logistyczni (35%), sieci handlowe (15%), dystrybutorzy (13%) oraz e-commerce (12%).

Podaż:  Stabilna, wysoka aktywność deweloperów nie tylko na głównych rynkach

W 2018 r. deweloperzy dostarczyli na rynek 2,2 mln mkw., co było wynikiem o 8% niższym niż w roku 2017. Nowa podaż pozostała na stabilnym poziomie, biorąc pod uwagę, że liczba dużych transakcji powyżej 50 tys. mkw. była mniejsza niż w roku poprzednim.

Podobnie jak w przypadku wyników po stronie popytu, Warszawa, Polska Centralna i Górny Śląsk zdominowały wyniki po stronie podaży. Udział tych trzech regionów w nowej podaży wyniósł blisko 60%. Najwięcej powierzchni, bo 720 tys. mkw. oddanych zostało do użytku w Polsce Centralnej, następnie w regionie Górnego Śląska (282 tys. mkw.) i Warszawy (253 tys. mkw.). Na rynkach rozwijających się deweloperzy dostarczyli 415 tys. mkw., co odpowiada blisko 20% całości nowej podaży.

Na koniec grudnia 2018 r. w budowie pozostawało ponad 1,9 mln mkw., z czego 29% stanowiły inwestycje spekulacyjne. Dobre podstawy rynkowe i stabilny popyt powodują, że deweloperzy nie boją się projektów z komponentem spekulacyjnym. Ma to miejsce zarówno na głównych rynkach, jak też w nowych lokalizacjach. Najwięcej buduje się w Polsce Centralnej (465 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (406 tys. mkw.) oraz we Wrocławiu (260 tys. mkw.). [Zobacz dostępne powierzchnie w tych regionach: magazyny Polska Centralna, magazyny na Górnym Śląsku, magazyny  do wynajęcia Wrocław].

“Poza dobrze znanymi formatami magazynowymi w ubiegłym roku obserwowaliśmy dynamiczny rozwój inwestycji związanych z tzw. „logistyką ostatniej mili”. Oddane do użytku w 2018  r. i w realizacji jest łącznie 268 tys. mkw. tego typu projektów w Polsce, głównie w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi oraz na Górnym Śląsku.” – dodaje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Wśród deweloperów największy udział w nowej podaży, podobnie jak w roku poprzednim, miała firma Panattoni Europe (55%). Na kolejnych pozycjach uplasowali się deweloperzy Hillwood (17%), Goodman i 7R (6-5%).

Wskaźnik pustostanów: Niska dostępność powierzchni w ciągu całego 2018 r.

Pomimo dużej liczby nowych inwestycji dostępność powierzchni od zaraz w ciągu całego roku była ograniczona. Było to wynikiem dużej liczby umów pre-let i BTS oraz ekspansji firm w już zajmowanych obiektach. Na koniec grudnia 2018 r. współczynnik powierzchni niewynajętej wyniósł 4,5%, podobnie jak na koniec 2017.  Najwyższa dostępność powierzchni magazynowych miała miejsce w Poznaniu (9,1%) i magazynów w obrębie miasta Warszawy (7,1%). Ograniczone możliwości wynajmu powierzchni od zaraz występują na nowych rynkach tj. w Bydgoszczy, Szczecinie i Opolu.

Stawki czynszów: Utrzymany trend wzrostowy

W ciągu całego ubiegłego roku widoczna była tendencja zwyżkowa w poziomie czynszów w niemal wszystkich lokalizacjach. Efekt wyższych kosztów związanych z budową inwestycji i zakupem działki ma swoje odzwierciedlenie w stawkach czynszów w nowo budowanych parkach. W zależności od lokalizacji odnotowano średni wzrost o 0,2 – 0,3 euro na metrze kwadratowym. Najbardziej atrakcyjne oferty nadal możliwe były do uzyskania w okolicach Warszawy i Poznania (2,1 – 2,5 euro/mkw.). W nowych lokalizacjach takich jak Szczecin, Zielona Góra czy Kielce stawki efektywne utrzymywały się w granicach średnich rynkowych tj. 2,6 -2,9 euro/mkw. Średnie stawki bazowe w lokalizacjach logistycznych wynosiły od 3,3 do 3,5 euro/mkw.. W przypadku inwestycji miejskich były odpowiednio wyższe o 0,5 -1 euro/mkw.

Prognozy: E-commerce gwarantem dalszego, stabilnego rozwoju sektora

Rynek magazynowy w Polsce ma silne podstawy do utrzymania stabilnej pozycji i dobrego tempa rozwoju w 2019 roku z uwagi na globalny wzrost sprzedaży w kanale e-commerce i zmiany, jakie wymusza ta branża na operatorach logistycznych, sieciach handlowych i dystrybutorach. Ponadto, pomimo nieco słabszych prognoz dla gospodarek Niemiec i innych krajów Europy Zachodniej zainteresowanie inwestycjami w Polsce nie słabnie. Oferta sektora magazynowego w Polsce jest nadal konkurencyjna względem Europy Zachodniej i krajów sąsiednich w regionie.

Rynek magazynowy staje się coraz bardziej dojrzały, ale też bardziej różnorodny. W tym roku będziemy obserwować dalszy dynamiczny rozwój projektów miejskich zarówno SBU, jak też nieco większych związanych z logistyką „ostatniej mili” oraz wzrost wolumenu transakcji BTS i BTO, ze względu na coraz większą indywidualizację potrzeb najemców.

Pod względem lokalizacji 2019 będzie należał do nowych rynków, zarówno na zachodzie, jak i na wschodzie kraju. Szanse na nowoczesne centra dystrybucyjne mają takie miasta jak: Gorzów Wielkopolski, Świebodzin czy Legnica, ale też Olsztyn, Elbląg. Główne rynki nie pozostaną w tyle, zwłaszcza Polska Centralna, Górny Śląsk, Warszawa oraz Wrocław.

Trend wzrostu stawek czynszów zostanie utrzymany. W tym roku trudniej też będzie uzyskać atrakcyjne warunki w przypadku kontraktów krótszych niż 5 lat. Ponadto nowa struktura właścicielska na rynku i polityka funduszy nie sprzyja obniżkom stawek na rynku.

Wyzwania, jakie stoją przed sektorem to wydłużające się terminy realizacji inwestycji. Są one konsekwencją ograniczonej dostępności firm budowlanych oraz rosnących kosztów pracy i deficytu kadr w całej branży logistyczno-produkcyjnej. Wyzwaniem są także dodatkowe obciążenia dla najemców i pośrednio całej branży związane ze wzrostem cen energii elektrycznej w Polsce.

Czytaj też nowszy raport dla rynku magazynowego w Polsce: Raport – Polski Rynek Magazynowy w I kwartale 2021