Raport: Rynek magazynowy w III kwartale 2017 r. w Polsce

Jak podaje najnowszy raport AXI IMMO, dobre wyniki makroekonomiczne polskiej gospodarki pozytywnie przekładają się na rynek magazynowy w III kwartale 2017 roku w Polsce. Od początku roku popyt przekroczył 2,54 mln mkw., co dało impuls do kolejnych inwestycji — w III kwartale osiągnięto imponujący wynik 1,15 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej w budowie. Deweloperzy budują na potęgę, ale są mniej skłonni do ryzyka i ograniczają inwestycje typowo spekulacyjne. Wysoki popyt, spadająca dostępność pracowników i ograniczona liczba atrakcyjnych terenów inwestycyjnych wpływają na zmiany poziomu czynszów na rynku, jak wynika z raportu przygotowanego przez AXI IMMO.

Popyt: E-commerce mobilizuje operatorów logistycznych

W III kwartale 2017 roku popyt na powierzchnie magazynowe wyniósł ponad 720 tys. mkw., z czego 62% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje.

“Na koniec 2017 możemy spodziewać się 
ponad 3,09 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej.”

W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku wynik ten był niższy o 23%. Mimo to, ze względu na rekordowy popyt w I połowie roku (1,82 mln mkw.), na koniec 2017 możemy spodziewać się wyrównania lub nawet przekroczenia ubiegłorocznego wyniku zamknięcia roku, czyli ponad 3,09 mln mkw. wynajętej powierzchni magazynowej.

Najwięcej powierzchni magazynowej wynajęto w regionie Warszawy – 155 tys. mkw., czego ponad 138 tys. mkw., czyli 90% stanowiły umowy poza granicami miasta. Na drugim miejscu uplasował się Górny Śląsk z wynikiem 105 tys. mkw., a zaraz za nim Polska Centralna 95 tys. mkw. wynajętej powierzchni magazynowej.

Jak podaje AXI IMMO, najbardziej ekspansywnymi najemcami III kwartału 2017 byli operatorzy logistyczni (ponad 30% popytu) oraz firmy z sektora handlowego (13%). Dużą grupę najemców w badanym okresie stanowiły także firmy z sektora motoryzacyjnego, których udział w popycie brutto wyniósł ponad 11%.

“Rynek magazynowy pozostaje pod silnym wpływem e-commerce generującym wysoką dynamikę po stronie popytowej. Ujawnia się on nie tylko w bezpośrednich umowach najmu e-sklepów z deweloperami, ale także w rosnącej liczbie umów zawieranych przez operatorów logistycznych na rzecz klientów zewnętrznych tego sektora.” – komentuje Anna Głowacz, Head of Industrial – Leasing Agency z AXI IMMO.

Wśród największych nowych kontraktów na wynajem powierzchni w III kwartale 2017 znalazły się m.in. umowy firm:

• Agito w P3 Błonie (33,1 tys. mkw.),
• Grupy VIVE w Panattoni Park Kielce (26,3 tys. mkw.)
• FM Logistic w P3 Piotrków (18,3 tys. mkw.).

Do dużych transakcji w minionych miesiącach należą również:

• przedłużenie umowy i ekspansja Moto Profil w Prologis Park Chorzów (44,3 tys. mkw.)
• Whirpool w Goodman Wrocław I (25,9 tys. mkw.),
• przedłużenie umowy i ekspansja firmy Sarantis w MLP Pruszków II (14,4 tys. mkw.).

Podaż: Deweloperzy budują na potęgę, ok. 1,9 mln mkw. będzie oddanych do końca br.

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w III kwartale 2017 roku przekroczyła 13 mln mkw. Jest to rezultat oddania do użytkowania od początku roku 1,59 mln mkw., z czego prawie 55% to inwestycje zakończone w III kwartale br.

“Wzrost podaży o 223% w porównaniu rok do roku!”

“Dynamika podaży jest bardzo duża. W miesiącach lipiec – wrzesień do użytkowania oddano 870 tys. mkw. nowej powierzchni. Dla porównania w III kwartale poprzedniego roku oddano do użytkowania 390 tys. mkw., co oznacza wzrost o 223%.” – komentuje Anna Głowacz, Head of Industrial – Leasing Agency z AXI IMMO.

W efekcie podpisania dużej liczby umów najmu w pierwszym półroczu 2017, na koniec III kwartału tego roku odnotowano wysoki, bo przekraczający 1,15 mln mkw., poziom inwestycji magazynowych w budowie. Ponad 70% inwestycji w budowie będzie oddanych do końca br. – czytamy w raporcie AXI IMMO. Najwięcej buduje się w Polsce Centralnej (ponad 356 tys. mkw.), na Górnym Śląsku (219 tys. mkw.) oraz w regionie Warszawy (212 tys. mkw.).

Inwestycje w pełni spekulacyjne zostały ograniczone. W związku z tym na koniec września ich udział w łącznym wolumenie powierzchni magazynowych w budowie spadł do 20%. Przede wszystkim dominują inwestycje zabezpieczone umowami najmu i dedykowane konkretnym najemcom (BTS).

“Deweloperzy intensywnie pracują nad kolejnymi projektami przygotowując grunty i pozwolenia na budowę, jednak uruchamiają nowe projekty po podpisaniu przynajmniej 1-2 umów typu pre-let.” – wyjaśnia Anna Głowacz, zarządzająca działem Industrial w AXI IMMO.

Poza centrum logistycznym budowanym w Sosnowcu dla Amazon (135 tys. mkw.), największe inwestycje magazynowe budowane są obecnie na terenie Polski Centralnej. Należą do nich projekty BTS realizowane przez dewelopera Panattoni dla:

• Castorama w Strykowie (100 tys. mkw.),
• BSH w Łodzi (79 tys. mkw.),
• oraz OBI w Łodzi-Nowosolnej (50 tys. mkw.).

W trakcie budowy jest również centrum logistyczne dla Kuhene Nagel w Piotrkowie Trybunalskim (56 tys. mkw.) przygotowywane przez dewelopera P3.

Rynek magazynowy w III kwartale 2017 – poziom pustostanów utrzymuje się na niskim poziomie

Na koniec III kwartału 2017 r. wskaźnik pustostanów na polskim rynku magazynowym wynosił 5,6. Oznacza to nieznaczny wzrost o 0,1 p. proc. w porównaniu do analogicznego okresu 2016 r. Najwięcej wolnej powierzchni dostępnej „od ręki” odnotowano w Małopolsce (9,3%) i Poznaniu (8,5%) a także w regionie Warszawy – ok. 7,9% (w mieście oraz w III strefie, oddalonej o ok. 50 km od stolicy). Brak wolnych magazynów najbardziej odczuwają najemcy z Centralnej Polski, gdzie wskaźnik pustostanów wynosi 1,79%.

W większości lokalizacji widoczny jest trend spadku wskaźnika pustostanów ze względu na mniejszą liczbę inwestycji spekulacyjnych. Zamiast tego deweloperzy coraz częściej preferują inwestycje zabezpieczone umowami. Są to kontrakty typu pre-let, najlepiej na okres 5 lat i dłuższy. Ponadto kontrakty BTS czy BTO (fee development), które są w stanie zrealizować nie tylko na głównych rynkach magazynowych.

Stawki czynszów: Pierwszy ruch w kierunku wzrostu czynszów

Przygotowana przez AXI IMMO analiza danych dotyczących wysokości stawek czynszów w ostatnich kwartałach jednoznacznie wykazuje na zmianę dotychczasowego trendu. Widoczny jest pierwszy ruch w kierunku wzrostu czynszów za powierzchnie magazynowe.

“Podwyżki czynszów to z jednej strony rezultat zmian wewnętrznych na rynku, w tym m.in. spadku poziomu pustostanów oraz ograniczenia inwestycji spekulacyjnych, a z drugiej wypadkowa sytuacji gospodarczej, zwłaszcza wzrostu kosztów pracy, które z kolei rzutują na rosnące wydatki inwestycyjne. Nowe inwestycje deweloperskie są relatywnie droższe niż dwa czy trzy lata temu, również ze względu na ograniczoną podaż gruntów po zmianach prawa dotyczącego nabywania gruntów rolnych w kwietniu 2016 roku.” – wyjaśnia Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Najatrakcyjniejsze stawki efektywne możliwe są do uzyskania w okolicach Warszawy (1,90 – 2,40 euro/mkw.) i w Poznaniu (1,9 – 2,50 euro/mkw.). Podczas gdy lokalizacje z najwyższymi stawkami za wynajem magazynu to Kraków (2,80 – 3,5 euro/mkw.) oraz Łódź (2,50 – 3,00 euro/mkw.).

Prognozy: Zapowiedź kolejnych rekordów na zamknięcie roku

Po stronie popytu do końca roku 2017 oczekujemy wyniku analogicznego do ubiegłorocznego na poziomie ok. 3,09 mln wynajętej powierzchni magazynowej lub nawet o kilka procent wyższego – czytamy w raporcie przygotowanym przez AXI IMMO. Pozytywne rokowania co do sytuacji gospodarczej, wysoka konsumpcja wewnętrzna oraz inwestycje zagranicznych firm w kraju będą zachęcać najemców do zawierania nowych umów i ekspansji. W kolejnych kwartałach utrzyma się wysoka aktywność deweloperów.

“Zachęceni dobrą koniunkturą deweloperzy zabezpieczają kolejne grunty pod budowę centrów magazynowo – logistycznych, również w poza głównymi rynkami magazynowymi, na tzw. rynkach wschodzących. Spodziewany jest także dalszy wzrost popularności inwestycji typu BTS czy BTO kosztem spekulacyjnych.” – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Analitycy AXI IMMO podkreślają, że w strukturze umów najmu sukcesywnie zwiększać się będzie udział umów pięcioletnich. Umowy takie stopniowo zastępują umowy trzyletnie, podczas gdy jeszcze dwa lata temu uważane były one za standard rynkowy. Stawki czynszów wykazują ogólną tendencję zwyżkową. Jest to wynikiem niskiej dostępności A-klasowych powierzchni dostępnych „od zaraz” oraz stosunkowo niewielkiej liczby inwestycji spekulacyjnych będących w budowie. Wpływają na to również rosnące nakłady na nowe inwestycje magazynowe.

Raport – Rynek magazynowy w III kwartale 2017 r. w Polsce został opracowany przez AXI IMMO.

Zobacz poprzedni raport AXI IMMO dla rynku magazynowego za 1 połowę 2017 roku.