Raport: Rynek magazynowy w III kwartale 2018 r.

Jak podają eksperci AXI IMMO w najnowszym raporcie, bardzo dobre wyniki za III kw. br. na rynku magazynowym pokazują, że trend wzrostu jest utrzymany. Popyt od początku roku przekroczył 3 mln mkw., z czego 870 tys. mkw. zostało wynajęte właśnie w III kw. br. Jest to wynik o 20% wyższy w porównaniu do III kw. 2017 r. Natomiast w budowie jest imponująca liczba 2,16 mln mkw. powierzchni magazynowo – produkcyjnej, z czego 33% będzie oddane do końca tego roku, czytamy w raporcie – Rynek magazynowy w III kwartale 2018 r..

Popyt – trend wzrostowy utrzymany

Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe ze strony najemców nie słabnie. W III kw. br. wynajętych zostało 870 tys. mkw.. Jest to wynik o ponad 20% wyższy w porównaniu z analogicznym okresem w roku ubiegłym. Ponad 62% z całości popytu stanowiły nowe umowy najmu oraz ekspansje. Od stycznia do końca września 2018 r. wynajętych zostało ponad 3 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowo produkcyjnej. Szacujemy, że na koniec roku popyt może osiągnąć 4 mln mkw., podobnie jak w roku ubiegłym.

Najwięcej powierzchni magazynowej wynajęto w regionie Górnego Śląska. Było to blisko 250 tys. mkw., z czego 71% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Na drugim miejscu znalazł się region Warszawy, gdzie łącznie na terenie miasta i wokolicach podpisane zostały umowy najmu na ponad 175 tys. mkw. Ponadto, wynik powyżej 150 tys. mkw. osiągnął Dolny Śląsk a także powyżej 100 tys. mkw. Polska Centralna.

Podobnie jak w poprzednich kwartałach roku w strukturze nowych umów najmu przewodzą operatorzy logistyczni (33%), sieci handlowe/dystrybutorzy (15,5%) i e-commerce (9,8%).

“Wysoki udział nowych umów najmu w strukturze popytu pozwala stawiać optymistyczne prognozy na kolejne kwartały. Pomimo spadającej dostępność pracowników, Polska pozostaje atrakcyjną destynacją, zarówno dla firm logistycznych, jak też produkcyjnych i dystrybutorów. Te pierwsze wybierają regiony bliżej granicy z Niemcami, gdzie powstają centralne magazyny do obsługi Europy Zachodniej. Firmy produkcyjne coraz częściej decydują się na lokalizacje w głębi kraju, w tym w Polsce Wschodniej, gdzie potencjał pozyskania rąk do pracy jest wyższy. Natomiast dla firm dystrybucyjnych naturalną destynacją są duże miasta i ich bliskie okolice, gdzie szybkość i wysoka częstotliwość dostaw jest coraz ważniejsza” – komentuje Anna Głowacz, Dyrektor Działu Industrial w AXI IMMO.

Podaż – roczny przyrost nowej powierzchni na poziomie 2,8 mln mkw.

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce w III kwartale 2018 roku przekroczyła 15,1 mln mkw. To rezultat oddania do użytkowania od początku roku 1,34 mln mkw., z czego 622 tys. mkw. to inwestycje zakończone w III kw. Jest to wynik o 29% niższy w porównaniu do III kw. 2017 r., ale nadal wysoki biorąc pod uwagę, że ponad 2,16 mln mkw. pozostaje w budowie.

Najwięcej nowej powierzchni A-klasowej deweloperzy dostarczyli na rynek w regionie Polski Centralnej, bo ponad 210 tys. mkw.. Następnie na Górnym Śląsku – 124 tys. mkw. W tych dwóch regionach od ponad roku aktywność deweloperska jest najwyższa. Warto również odnotować wysoki wynik w Polsce Wschodniej i Zachodniej, gdzie oddanych do użytku było po 75 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Niekwestionowanym liderem pod względem liczby i wolumenu powierzchni pozostającej w budowie jest Polska Centralna (566 tys. mkw.). Na kolejnych miejscach znajdują się Górny Śląsk (365 tys. mkw.) i Dolny Śląsk (325 tys. mkw) oraz Warszawa (280 tys. mkw.).

Udział inwestycji BTS utrzymuje się na wysokim, blisko 20% poziomie. Godny uwagi jest fakt, iż porównaniu do poprzedniego kwartału br. wzrósł udział projektów spekulacyjnych w budowie, który na koniec września br. wyniósł 41%.

Niska dostępność powierzchni, pomimo dużej liczby inwestycji w budowie

Średni poziom pustostanów w III kw. br. utrzymywał się na niskim poziomie i na koniec września wyniósł 4,0%. Co było wynikiem podobnym, jak w poprzednim kwartale br. Należy jednak zaznaczyć, że widoczne są znaczące różnice w dostępności powierzchni w poszczególnych regionach. Najwięcej wolnej powierzchni do wynajęcia od zaraz odnotowano w Polsce Wschodniej (9,5%). To znaczący skok w porównaniu z II kw. br., bo aż o 7 p.p. Natomiast wśród głównych rynków najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w granicach Warszawy (7,4%) a następnie w regionie Poznania (6,9%). Wzrostu dostępności powierzchni w perspektywie pół roku można spodziewać się w Łodzi. Tam nowe projekty, częściowo spekulacyjne, realizują deweloperzy Panattoni, Prologis i Segro.

Stawki czynszów na dalszej ścieżce wzrostu

Dalszy trend wzrostu stawek czynszów o 0,1 do 0,3 euro na metrze kwadratowym widoczny jest niemal we wszystkich regionach magazynowych kraju. Poza wzrostem kosztów budowy, w tym materiałów budowalnych i pracy, dochodzą czynniki związane z konsolidacjami na rynku właścicielskim. Wysoka aktywność azjatyckich platform inwestycyjnych i kolejne zakupy portfelowe w tym w Polsce, powodują, że nowi właściciele dążą do podnoszenia wartości nieruchomości i ograniczają zakres oferowanych wakacji czynszowych i innych zachęt dla najemców.

Aktualnie najniższe stawki efektywne w okolicach 2,0 euro/mkw. nadal możliwe są do osiągniecia w Błoniu i Grodzisku Mazowieckim pod Warszawą. Trend wzrostu wyraźnie widoczny jest w regionach Wrocławia, Górnego Śląska oraz wybranych lokalizacjach Polski Centralnej. Relatywnie wysokie stawki utrzymują się na nowych rynkach, takich jak Białystok, Szczecin czy Bydgoszcz. Właśnie tam średnie stawki efektywne wahają się w przedziale od 2,5 do 2,8 euro/mkw.

Prognozy dla rynku magazynowego

Rynek magazynowy w najbliższych kwartałach pozostanie na ścieżce wzrostu. Szacujemy, że na koniec roku 2018 popyt powinien osiągnąć podobną wartość 4 mln mkw., jak w roku ubiegłym. Głównym motorem napędowym popytu pozostanie szeroko rozumiany sektor e-commerce oraz sieci handlowe.

Na koniec roku całkowite zasoby magazynowe w Polsce przekroczą 16 mln mkw., zaś spodziewany roczny przyrost powierzchni magazynowej wyniesie ok. 2,8 mln mkw.

Na rynku inwestycyjnym widoczne jest bardzo duże zainteresowanie sektorem magazynowym, który aktualnie jest najwyżej oceniany spośród wszystkich rodzajów aktywów w sektorze nieruchomości komercyjnych. W regionie CEE i Polsce będziemy świadkami kolejnych dużych przejęć i zakupów portfelowych. Co może mieć dodatkowy wpływ na wzrost stawek czynszów w Polsce.

W perspektywie długoterminowej niska dostępność pracowników będzie impulsem dla wielu firm do rozwoju narzędzi automatyzacji. To z kolei będzie wymagało od deweloperów jeszcze ściślejszego dostosowania powierzchni do potrzeb najemców. Efektem tego będzie zwiększona liczba inwestycji BTS o zmiennych parametrach technicznych. Są nimi wysokość obiektu powyżej 10 m, ponadstandardowa nośność posadzki, mezaniny czy podwyższone parametry związane z zapotrzebowaniem na media.

Poprzedni raport ekspertów AXI IMMO dla rynku magazynowego – Raport – rynek magazynowy w I połowie 2018 r. – znajdziesz tutaj.