Raport: Sytuacja na rynku gruntów inwestycyjnych w sektorze magazynowo-produkcyjnym

“Problemy z pozyskaniem finansowania, zakup działek inwestycyjnych wyłącznie pod konkretne projekty BTS lub pre-let, w zasadzie brak realizacji projektów spekulacyjnych zaowocowały dużym wzrostem podaży. Grunty inwestycyjne oferowane są zarówno przez prywatnych właścicieli, jak i deweloperów. W skali kraju dostępność dobrej jakości działek inwestycyjnych z uregulowaną formą prawną, dobrym przygotowaniem technicznym i komunikacją jest dość wysoka. Obecnie średnia cena gruntu pod inwestycje przemysłową to 130 – 160 zł za metr kwadratowy” – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

TRENDY RYNKOWE

Unifikacja cen

Ceny gruntów inwestycyjnych pod projekty magazynowe powoli spadały od kryzysu w 2008 r. Obecnie mamy do czynienia z ich unifikacją. Średnia cena za metr kwadratowy gruntu w lokalizacji uznawanej za dobrą do organizacji operacji logistycznych waha się w przedziale pomiędzy 130 – 160 zł w zależności od regionu. Cena gruntu jest składnikiem kosztów realizacji projektów deweloperskich, co przekłada się na wysokość czynszów, a te od dawna są ustabilizowane, na bardzo niskim poziomie.

Zakup działek o niedużym areale do 5 ha

Obecnie nie obserwujemy dużych zakupów po kilkanaście czy kilkadziesiąt hektarów. Deweloperzy budują projekty pod zamówienie konkretnych klientów, a więc na areałach od 5 do 10 ha. Klienci indywidualni, którzy inwestują na własne potrzeby, zainteresowani są gruntami o wielkości też do 5 ha.

Lepsze przygotowanie gruntów

Większość gruntów jest lepiej przygotowana niż kilka lat temu pod względem prawnym, planistycznym i infrastrukturalnym. W sytuacji nadpodaży, nie tylko lokalizacja, ale też właściwe przygotowanie gruntu wpływa na jego atrakcyjność. Z prywatnymi właścicielami konkurują gminy, strefy i instytucje, które w czasach spowolnienia gospodarczego dążą do sprzedaży portfela nieruchomości. Trzeba dodać, że dotyczy to działek do 10 ha, powyżej sytuacja z reguły jest bardziej skomplikowana.

Dodatkowe warunki atrakcyjności działki inwestycyjnej

Dobra lokalizacja i komunikacja z działką to warunki niezbędne przy sprzedaży pod projekt magazynowo-logistyczny. Szansę na sprzedaż pod inwestycje magazynowo-produkcyjne mają obecnie tylko działki w pobliżu najważniejszych węzłów komunikacyjnych, przy autostradach i drogach ekspresowych. Ponadto, czynnik wymagany to dobre drogi dojazdowe do głównych szlaków komunikacyjnych i samej działki. Dziś oferta gruntu inwestycyjnego poza dobrą ceną, pełnym przygotowaniem, powinna zawierać plan dojazdu, bez tego działka ma minimalną szansę na sprzedaż.

GDZIE NAJWYŻSZA I NAJNIŻSZA PODAŻ? PRZEGLĄDNAJWAŻNIEJSZYCH REGIONÓW

“Jeśli chodzi o najważniejsze regiony magazynowo-logistyczne kraju duża podaż występuje w regionie Wrocławia, Poznania i w Polsce Centralnej. Podobna sytuacja występuje w okolicach Warszawy, w II i III strefie. Natomiast w granicach stolicy podaż jest bardzo niska. Problemem jest przeznaczenie gruntu, często brak planu zagospodarowania w danej dzielnicy, bardzo wysoka cena, duża konkurencja ze strony innych sektorów, nieprzychylność władz do tego typu inwestycji” – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Warszawa

W granicach miasta ceny gruntów pod projekty magazynowe są najwyższe w kraju, nawet w dzielnicach przemysłowych, takich jak Targówek Przemysłowy, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić ok. 350 – 400 zł czy na Okęciu 450 – 600 zł.

A. Dzielnice Warszawy na prawym brzegu Wisły i okolice

Ten kierunek przyniósł rozczarowanie rynku. Przez najbardziej dynamiczne lata duże obszary położone przy trasie S8 – przy obwodnicy Radzymina nie miały planów miejscowych i wydaje się, że “przespały” swój moment na aktywizację. Dziś jest to lokalizacja z wysoką podażą, ale też minimalnym zainteresowaniem kupujących. Lokalizacja, która miała konkurować z drogim Żeraniem, nie sprawdziła się i prawdopodobnie będzie zasilać rynek tzw. użytkowników końcowych. Średnia stawka za mkw. gruntu w odległości do 25 km od Warszawy w w/w okolicy to 130-170 zł, stawka transakcyjna nawet 100-140 zł. Natomiast w granicach miasta na prawym brzegu Wisły zainteresowaniem kupujących cieszą się działki na Żeraniu i Targówku oraz w okolicy Marek, które bezpośrednio graniczą z aglomeracją warszawską. Jednak podaż gruntu z przeznaczeniem pod projekty przemysłowe w tym rejonie jest ograniczona, podobnie jest z areałem dostępnych terenów. Ceny działek do 2 ha w tych lokalizacjach sięgają 400-450 zł za mkw.

B. Dzielnice Warszawy na lewym brzegu Wisły i okolice

W granicach miasta powodzeniem cieszą się tereny w pobliżu lotniska Okęcie, jednak podaż jest tu bardzo niska, a ceny najwyższe w mieście – 450-600 zł/mkw. Poza miastem, w głównych lokalizacjach magazynowych tj. Błoniu, Pruszkowie i Ożarowie Mazowieckim podaż działek o atrakcyjnych parametrach jest stosunkowo wysoka. Obecnie cena transakcyjna w okolicach Błonia kształtuje się na poziomie 100-120 zł/mkw., przy 150-180 zł/mkw. w okolicy Pruszkowa.

Górny Śląsk

W porównaniu z innymi regionami na terenie całej aglomeracji śląskiej podaż gruntów o dobrych parametrach inwestycyjnych jest dość niska. Intensywna zabudowa, wykluczenie dużych obszarów z powodu szkód górniczych lub zanieczyszczenia po wcześniejszej działalności fabrycznej również duża konkurencyjność ze strony innych sektorów nieruchomości decydują o niższej podaży. Średnia cena za mkw. terenu pod inwestycję przemysłową, w dobrej lokalizacji na Śląsku to 120-180 zł za mkw.

Górnośląski rynek industrialny podzielił się na subregiony zlokalizowane wzdłuż osi komunikacyjnej północ-południe; wzdłuż E75-S1, od północy w okolicy Czeladzi, dalej Mysłowic, na południe w okolicy Tych, aż do Bielska-Białej i osi wschód-zachód wzdłuż A4 w okolicach Chorzowa i Gliwic, tu obecnie jest dość duży popyt na tereny przemysłowe.

Poza Chorzowem i Gliwicami, największym zainteresowaniem cieszą się działki zlokalizowane w pobliżu skrzyżowania autostrad A1 i A4 przy węźle Sośnica. Jednak, podaż działek w tej lokalizacji jest niska, ze względu na duże zurbanizowanie terenów przylegających do węzła. Jest to jedna z najdroższych śląskich lokalizacji. Podobnie sytuacja wygląda w Mysłowicach, gdzie krzyżują się S1 i A4. Ceny działek inwestycyjnych przy węźle Sośnica i w okolicy Mysłowic kształtują się w przedziale 160-180 zł za mkw.

Polska Centralna

Główne lokalizacje logistyczne w regionie to Łódź, Stryków oraz Piotrków Trybunalski. W ostatnich latach dzięki centralnemu położeniu na skrzyżowaniu autostrad A1 i A2 mocno zyskał Stryków, kosztem Łodzi. Średnia cena gruntu w Strykowie kształtuje się w dość wysokich przedziałach pomiędzy 150 zł a 170 zł za mkw.

Na terenie Łodzi i w okolicach występuje duża podaż, inwestorzy mają bardzo szeroki wybór ofert, często tzw. brownfieldów. Obecnie cena gruntu w granicach miasta, w historycznie przemysłowych dzielnicach, takich jak Teofilów i Widzew nieco spadała i wynosi średnio 180-200 zł za mkw.

Trzecim subregionem są okolice Piotrkowa Trybunalskiego. Rynek, który podzielił los podobny do Błonia. Na terenie Piotrkowa w czasach prosperity powstało kilka projektów magazynowo-produkcyjnych, jednak obecnie, mimo wysokiej podaży gruntów, w tym z banków ziemi, brak nabywców. Obecnie jest to rynek lokalny, gdzie szanse na rozwój mają projekty obsługujące lokalnie zlokalizowany biznes. Działki inwestycyjne można tutaj kupić nawet w cenie 50-70 zł za mkw.

Wrocław

Rynek z olbrzymim potencjałem; W ostatnich latach duże zmiany w infrastrukturze spowodowały, że jest to region najczęściej preferowany przez inwestorów. Bliskość granicy z Niemcami i Czechami, autostrada i autostradowa obwodnica Wrocławia, duży rynek pracy sprawiają, że po kilku latach przestoju grunty inwestycyjne na nowo zyskują na atrakcyjności. W regionie występuje duża podaż terenów przygotowanych pod inwestycje, w dobrych lokalizacjach i o dobrej komunikacji. Przez ostatnie lata ceny były mocno wywindowane, na poziomie 180 – 400 zł. Obecnie nieco spadły i utrzymują się na poziomie powyżej średniej krajowej tj. 150 – 200 zł za mkw.

Poznań

W regionie Poznania, podobnie jak w okolicach Wrocławia, występuje duża podaż wysokiej jakości terenów pod inwestycje. Potencjalni inwestorzy przyglądają się przede wszystkim działkom przy węzłach autostradowych i drodze ekspresowej S11. Atrakcyjne lokalizacje pod inwestycje to grunty w gminach przylegających do autostrady A2: Kórnik (Gądki), Komorniki, Niepruszewo oraz Tarnowo Podgórne. Średnia cena transakcyjna w w/w lokalizacjach to ok. 150 -180 zł za mkw.

Trójmiasto

W przypadku Trójmiasta podaż jest nieco niższa, co wynika z warunków naturalnych tj. polodowcowego ukształtowania terenu. Dyskwalifikuje to znaczną cześć gruntów w przypadku inwestycji magazynowo-produkcyjnych. Ponadto, duże inwestycje ogłoszone i rozpoczęte przez Goodmana w porcie – docelowo 40 ha oraz o podobnej skali Segro w Pruszczu Gdańskim – na razie wyczerpują potrzeby popytowe w regionie. Obecnie popyt dotyczy mniejszych działek do 5 ha pod projekty typu BTS lub ostatecznych użytkowników. Ceny dość wysokie: 180 – 230 zł za mkw.

Kraków, Rzeszów i Lublin

Na mniejszych rynkach podaż jest niejednorodna. W historycznie najtrudniejszym pod względem podaży Krakowie pojawiły się nowe lokalizacje w gminach przylegających, do obwodnicy, jak również w postindustrialnych częściach miasta. Ceny gruntów w tych lokalizacjach, w porównaniu z innymi regionami, są relatywnie wysokie w granicach 160 – 250 zł/mkw.

W Rzeszowie podaż większych działek jest ograniczona, brakuje planów miejscowych; potencjalne tereny pod inwestycje można znaleźć w przyległych gminach. Ceny wysokie 160-180 zł/mkw.

Lublin ma stosunkowo dobrze rozwinięte lokalizacje miejskie, gdzie można lokować projekty przemysłowe, jednak podaż działek jest ograniczona i ceny wysokie na poziomie 200 zł/mkw.; Szansą na zmianę sytuacji w regionie może być budowa obwodnicy, co zwiększy konkurencyjność terenów w gminach przyległych do Lublina.

Podsumowanie

“Naturalnie rynek gruntów inwestycyjnych jest ściśle zależny od sytuacji na rynku powierzchni magazynowych i koniunktury gospodarczej. Sytuacja na rynku magazynowym jest dość dobra, w trakcie realizacji lub na zaawansowanym etapie negocjacji jest kilka dużych projektów. Jednak większość z nich jest lub będzie realizowana na gruntach wcześniej zabezpieczonych przez deweloperów. W najbliższych miesiącach raczej nie powinniśmy spodziewać się znaczącego wzrostu popytu na działki inwestycyjne w sektorze. Jednak niski współczynnik powierzchni niewynajętej w wybranych regionach magazynowo-logistycznych kraju, może w przyszłym roku skutkować nowymi inwestycjami. Ponadto, dość duże zainteresowanie zagranicznych inwestorów zwłaszcza terenami w południowej Polsce wzdłuż autostrady A4 może doprowadzić do wzrostu popytu. Ceny raczej nie spadną, pozostaną na podobnym poziomie, jak w tym roku” – podsumowuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.