AXI IMMO prezentuje najnowszy raport „Rynek biurowy w Warszawie w I kwartale 2025 roku”.

Szacowany czas czytania: 6 minut

Podaż powierzchni biurowych w Warszawie z ręką na hamulcu ręcznym, popyt na biura naciska nogą gaz

Warszawski rynek biurowy rozpoczął 2025 rok w stabilnej formie, notując wzrost w popycie i lekkie obniżenie poziomu pustostanów. Nowa podaż pozostaje ograniczona, a właściciele nieruchomości biurowych koncentrują się na jakości i modernizacji istniejących zasobów. Rynek wchodzi w fazę selektywnego rozwoju, odpowiadając na zmieniające się potrzeby biznesu.

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej na warszawskim rynku biurowym na koniec marca 2025 r. wyniosła 6,28 mln mkw., co oznacza jedynie symboliczny wzrost rok do roku, ale też pokazuje, że zasoby biurowe utrzymują się na stabilnym poziomie. W praktyce nowa podaż równoważona jest przez wycofywanie z oferty starszych i nieefektywnych obiektów.

Emilia Trofimiuk AXI IMMO

„Obserwujemy postępującą utratę konkurencyjności starszych obiektów biurowych.
Ich właściciele coraz częściej rezygnują z aktywnego ofertowania powierzchni,
które nie spełniają obecnych oczekiwań najemców.”

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych AXI IMMO

W I kwartale 2025 roku oddano do użytku tylko jeden nowy budynek biurowy w Warszawie. To siedziba CD Projekt w warszawskiej dzielnicy Praga-Północ. Z kolei w budowie pozostaje około 210 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, z czego aż 90% przypada na centralne strefy biurowe tj. dzielnice Śródmieście i Wola – z wyraźnym skupieniem wokół Ronda Daszyńskiego.

Współczynnik pustostanów w stolicy nieznacznie się obniżył do 10,5%. W centrum – wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 7,4%, natomiast poza centrum sięga już 13%, a w strefie dzielnicy Służewiec nawet 20,4%.

Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Badań i Analiz Rynkowych, AXI IMMO, mówi:

„Obserwujemy postępującą utratę konkurencyjności starszych obiektów biurowych. Ich właściciele coraz częściej rezygnują z aktywnego ofertowania powierzchni, które nie spełniają obecnych oczekiwań najemców – czy to pod względem technicznym, czy środowiskowym. Część tych budynków czeka na modernizację, inne są przekształcane, najczęściej na funkcje mieszkaniowe. Rynek staje się bardziej świadomy, a przestrzeń – lepiej dopasowana do zmieniających się potrzeb. To naturalny etap dojrzewania warszawskiego rynku biurowego”.

Więcej podpisanych umów najmu na powierzchnie biurowe w Warszawie

Jak zauważają eksperci AXI IMMO, pozytywnym trendem w I kw. 2025 r. na rynku biurowym w Warszawie jest rosnący poziom aktywności najemców, który wyniósł 160 tys. mkw. (+ 16% r/r).

Największe zainteresowanie odnotowano w centralnych lokalizacjach – w Centralnym Obszarze Biznesu i strefie Centrum-Zachód, ale także na Służewcu, który mimo wyzwań, wciąż dysponuje znacznym wolumenem dostępnych biur.

Bartosz Oleksak AXI IMMO

„Centralne lokalizacje, szczególnie te wokół Ronda Daszyńskiego, zyskują na znaczeniu nie tylko ze względu na prestiż,
ale też jako realna odpowiedź na potrzeby nowoczesnych organizacji.”

Bartosz Oleksak, Associate Director, Dział Powierzchni Biurowych AXI IMMO

Biorąc pod uwagę całkowity wolumen transakcji najmu na stołecznym  rynku biurowym najemcy najczęściej podpisywali umowy najmu i przednajmu (66%), natomiast przedłużenia stanowiły 25%, z kolei ekspansje 9%. Średnia wielkość powierzchni biur w umowach najmu w I kw. 2025 r. wyniosła ok. 1 000 mkw.

Bartosz Oleksak, Associate Director, Działu Powierzchni Biurowych, AXI IMMO, wyjaśnia:

„Obserwujemy rosnącą świadomość wśród najemców – firmy są bardziej ostrożne, ale jednocześnie konkretne w swoich decyzjach. Często szukają powierzchni skrojonej na miarę: nowoczesnej, komfortowej, dobrze skomunikowanej i przyjaznej pracownikom. Centralne lokalizacje, szczególnie te wokół Ronda Daszyńskiego, zyskują na znaczeniu nie tylko ze względu na prestiż, ale też jako realna odpowiedź na potrzeby nowoczesnych organizacji. Jednocześnie rośnie zainteresowanie elastycznymi umowami i możliwością późniejszej ekspansji w obrębie tego samego budynku – to odpowiedź na nadal obecne elementy niepewności co do dalszego modelu pracy biurowej”.

Ile za czynsz powierzchni biurowej w Warszawie?

Jak możemy przeczytać w raporcie „Rynek biurowy w Warszawie w I kwartale 2025 roku”, w analizowanym okresie od stycznia do końca marca 2025 r. analitycy AXI IMMO wskazują, że stawki ofertowe na warszawskim rynku biurowym pozostają stabilne.

W prestiżowych budynkach w centralnych lokalizacjach czynsze wahają się od 19 do 26,50 EUR/mkw./mies., przy czym w budynkach o najwyższym standardzie stawki mogą pozostawać wyższe. Poza centrum najemcy mogą liczyć na stawki rozpoczynające się od około 10 EUR/mkw./mies.

Po więcej szczegółowych danych zapraszamy do lektury naszego najnowszego raportu “Rynek biurowy w Warszawie w I kwartale 2025 roku“.

O AXI IMMO

AXI IMMO oferuje usługi doradcze w zakresie nieruchomości komercyjnych, w tym: wynajem i zarządzanie powierzchniami magazynowymi i biurowymi, wyceny nieruchomości, a także zakup i sprzedaż gruntów inwestycyjnych. W ramach oferty firma świadczy usługi zarządzania łańcuchami B2B i B2C. Największym atutem AXI IMMO jest połączenie międzynarodowych standardów obsługi z rzetelną znajomością rynku lokalnego.

AXI IMMO zostało wielokrotnie nagradzane, w tym otrzymało tytuł najlepszej Lokalnej Agencji Roku w latach 2012 – 2019, 2021 i 2024 w konkursie CiJ Awards oraz nagrodę dla Najlepszego Zespołu w sektorze magazynowym w latach 2016 – 2017. W 2019 i 2023 r. firma była laureatem w kategorii Lokalna Agencja w konkursie CEE Investment Awards. AXI IMMO zostało wybrane Lokalnym Agentem Roku w latach 2023 i 2024 w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w konkursie CEEQA. Firma otrzymała również tytuł Doradcy Roku w konkursie Prime Property Prize 2024.