Raport: Rynek magazynowy 2016: rekordy po stronie popytu i podaży

Jak podają analitycy AXI IMMO w najnowszym raporcie – Rynek magazynowy 2016,  popyt brutto na rynku magazynowym w Polsce był rekordowy. Wyniósł on ponad 3 mln mkw., z czego 70% stanowiły nowe umowy najmu. Główną siłą napędową był sektor e-commerce oraz ekspansje firm już obecnych w Polsce, w tym operatorów logistycznych, sieci handlowych i podmiotów związanych z branżą motoryzacyjną. W ślad za potrzebami najemców podążały inwestycje deweloperskie. Efektem tego jest ponad 1,25 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej oddanej do użytku i 1,3 mln mkw. w budowie. Wysoka absorpcja powierzchni i duża liczba inwestycji BTS i pre-let nie zwiększyła znacząco poziomu pustostanów, który na koniec roku wyniósł 6,0%.

RYNEK INWESTYCYJNY: Magazyn – pożądany produkt inwestycyjny

Rok 2016 był bardzo udany na rynku inwestycyjnym w Polsce, pomimo perturbacji związanych z wydarzeniami politycznymi na scenie międzynarodowej. Polska pozostaje liderem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Wolumen transakcji inwestycyjnych na koniec 2016 r. przekroczył 4,56 mld euro, z czego 770 mln euro przypadło na sektor magazynowy.

Polski rynek nieruchomości inwestycyjnych staje się coraz głębszy i zróżnicowany, czego efektem jest napływ nowych inwestorów z Afryki, Azji czy USA. Wolumen transakcji inwestycyjnych na koniec 2016 r. przekroczył 4,56 mld euro, z czego 770 mln euro przypadło na sektor magazynowy. Jest to rekordowy wynik, wyższy o 67% w porównaniu z rokiem 2015.

Wśród najważniejszych ubiegłorocznych transakcji na rynku inwestycyjnym należy wymienić zakup portfolio logistycznego P3 przez GIC Real Estate czy portfolio Hillwood przez CBRE GI. Konkurencyjne stopy zwrotu z inwestycji, w porównaniu z Europą Zachodnią, przy bardzo dobrych wynikach na rynku najmu, są kluczowym czynnikiem wzrostu na rynku inwestycyjnym.

W trakcie negocjacji jest kilka dużych projektów, co pozwala stawiać optymistyczne prognozy na 2017 r. Należy jednocześnie podkreślić, iż stałym trendem jest koncertowanie się inwestorów wyłącznie na głównych hubach logistycznych. Nowe lokalizacje to nadal zbyt ryzykowane z punktu widzenia funduszy projekty, zwłaszcza w obliczu niepewnej sytuacji podatkowej. Aktualnie największym czynnikiem ryzyka, który wstrzymuje niektóre transakcje są nieścisłości związane z interpretacjami podatku VAT przy zakupie i sprzedaży inwestycyjnej – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

POPYT: Tradycyjne rynki znów na topie. Dobra perspektywa dla nowych lokalizacji

W minionym roku zostały pobite rekordowe wyniki z 2015 r. W 2016 r. wynajętych zostało 3,09 mln mkw., z czego ponad 2,18 mln mkw. to nowe umowy i ekspansje. Jest to wynik o 25% wyższy w porównaniu z rokiem poprzednim.

Wysoki wolumen transakcji wynikał z silnej ekspansji firm obecnych w Polsce oraz dużych inwestycji z sektorów e-commerce i produkcji. Największą siłę przyciągania miały tradycyjne rynki, na czele z Warszawą, gdzie wynajętych zostało 818 tys. mkw. powierzchni magazynowych. Na drugim miejscu znalazł się Górny Śląsk, z popytem brutto na poziomie 521 tys. mkw. Poza głównym rynkami 2016 r. należał do nowych lokalizacji, zwłaszcza Szczecina i Bydgoszczy. Gdzie w Szczecinie zostały zwarte kontakty na 343 tys. mkw. z czego 95% stanowiły nowe umowy najmu. W Bydgoszczy zaś intensywnie rozwijały się sieci handlowe Kaufland i Carrefour.

“Niższe koszty pracy, dostępność kadr, stale poprawiająca się infrastruktura drogowa otwierająca nowe możliwości oraz potencjał lokalnych rynków to kluczowe czynniki sukcesu w nowych regionach. W 2017 r. będziemy obserwować rozwój kolejnych lokalizacji takich jak Kielce, Białystok czy Zielona Góra. Ze względu na duże inwestycje produkcyjne oraz bliskość granicy z Niemcami województwo lubuskie może być nową, gorącą lokalizacją na magazynowej mapie Polski.” – dodaje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

W strukturze popytu, podobnie jak w latach poprzednich, największy udział w rynku mieli operatorzy logistyczni (30%), następnie sieci handlowe (22%) i lekka produkcja. W 2016 r. widoczny był wzrost udziałów firm z sektora produkcyjnego, w szczególności firm związanych z branżą motoryzacyjną (7,5%).

PODAŻ: Czas na rozwój projektów w nowych lokalizacjach

Wysoka aktywność najemców była doskonałym motywatorem dla deweloperów. W 2016 r. oddali oni do użytku 1,25 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Z czego 1,08 mln mkw. w głównych regionach i blisko 170 tys. mkw. na rynkach wschodzących. Jest to wynik lepszy o 35% w porównaniu z rokiem 2015.

Łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyła 11,2 mln mkw.

Łączna podaż nowoczesnej powierzchni magazynowej przekroczyła 11,2 mln mkw. Najwięcej nowej powierzchni zostało wybudowane w regionie Warszawy (239 tys. mkw.), następnie w Polsce Centralnej (230 tys. mkw.) i Poznaniu (195 tys. mkw.). W strukturze podaży dominowały projekty BTS i pre-let, a poziom inwestycji spekulacyjnych utrzymywał się na poziomie ok. 30%.

Aktualnie w budowie pozostaje 1,3 mln mkw. z czego 27% stanowią inwestycje spekulacyjne. Jest to spadek w porównaniu z końcem 2015 r. o 8%. Najintensywniej ze względu na duże kontrakty, buduje się w Szczecinie (313 tys. mkw.), następnie w Warszawie (286 tys. mkw.), Poznaniu (219 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (126 tys. mkw.). Spekulacyjnie najwięcej projektów powstaje w Poznaniu, Warszawie i Wrocławiu.

POZIOM PUSTOSTANÓW: Silna absorpcja nowych powierzchni

Jak przedstawiamy w raporcie AXI IMMO Rynek magazynowy 2016, na koniec roku 2016 poziom pustostanów wynosił 6,0% i wzrósł o 1,1 punktu proc. rok do roku. Biorąc pod uwagę wysoką aktywność deweloperską wzrost wolnej powierzchni w ciągu roku był niewielki.

Największy spadek wolnej powierzchni odnotowano w okolicach Warszawy. W okolicach stolicy dostępność spadła z 8,8% do 6%, pomimo oddania do użytku 240 tys. mkw. nowej powierzchni. Najniższa dostępność na poziomie 0,1% wśród głównych rynków wystąpiła w Łodzi, gdzie w ciągu całego roku odczuwalny był brak wolnej powierzchni od zaraz. Aktualnie najwyższy poziom wakatu występuje w Trójmieście (11,2%), Lublinie (9,6%) oraz Krakowie (9%). W perspektywie najbliższych kilku miesięcy poziom dostępności powierzchni powinien utrzymać się na dotychczasowym poziomie. Niewielkich wzrostów możemy spodziewać się w Poznaniu i Wrocławiu.

STAWKI CZYNSZÓW: Spadki czynszów już za nami

Stawki czynszów pozostały na stabilnym poziomie w większości lokalizacji. W głównych regionach możliwość negocjacji stawek bazowych była ograniczona. Natomiast w przypadku stawek efektywnych, w zależności od lokalizacji i etapu realizacji inwestycji, można było zaobserwować większy margines zmian.

Najbardziej atrakcyjne stawki efektywne możliwe były do uzyskania w okolicach Warszawy (1,9 – 2,4 euro/mkw.). Ponadto w wybranych lokalizacjach na Górnym Śląsku i w Poznaniu.

“W większość lokalizacji w przypadku istniejących obiektów zarządzanych w ramach funduszy inwestycyjnych negocjacje stawek poniżej średnich rynkowych są ograniczone. Inaczej jest w przypadku nowych obiektów, gdzie deweloper chce mieć umowę pre-let na rozpoczęcie nowego budynku lub zamyka projekt i pozostaje mu ostatni wolny moduł – wtedy zakres wakacji czynszowych i zachęt finansowych dla najemcy jest z reguły większy.” – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Wydaje się, że okres największych spadków czynszów efektywnych mamy już za sobą. Jednak w przypadku dużych kontraktów powyżej 10 – 15 tys. mkw. stawki transakcyjne pozostaną na bardzo niskim poziomie.

PROGNOZY: Sukces sektora magazynowego warunkowany dynamiką gospodarki

Pierwsze tygodnie nowego roku pokazują, że 2017 może być równie udany jak rok poprzedni. Wysoki popyt na rynku będzie zależał od czynników makroekonomicznych.  Pzede wszystkim utrzymania się dynamiki PKB na poziomie powyżej 3%, wysokości eksportu oraz inwestycji bezpośrednich, zwłaszcza pochodzących z Niemiec i Wielkiej Brytanii.

Polski sektor magazynowo-produkcyjny silnie przyciąga najemców ze względu na wysokiej jakości produkty magazynowe oraz niskie koszty pracy. Jak rówież na atrakcyjne stawki czynszów, które od kilku lat nie rosną oraz. Oferta magazynowa jest coraz szersza i dostępna nie tylko na tradycyjnych rynkach, ale też w nowych lokalizacjach.

W 2017 r. możemy spodziewać się pierwszych projektów w nowych regionach takich jak Kielce, Białystok czy Kalisz. Tam deweloperzy będą chcieli wykorzystać lokalny potencjał kadry pracowniczej oraz nowo oddaną do użytku infrastrukturę drogową.

“Ze względu na inwestycje Mercedesa w Jaworze, ale też innych firm produkcyjnych związanych z obsługą rynku niemieckiego będziemy obserwować rozwój projektów w woj. lubuskim, gdzie powstają projekty BTS dla branży produkcyjnej i motoryzacyjnej, m.in. w Zielonej Górze.” – komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

Dynamicznie zmiany na scenie politycznej oraz ryzyko osłabienia koniunktury gospodarczej mogą wpływać na decyzje deweloperów. W 2017 roku liczba projektów spekulacyjnych utrzyma się na dotychczasowym poziome 25-30%.  Być może przy pierwszych oznakach spowolnienia nawet spadnie poniżej 20%.